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建士先生 民法では、口頭による当事者間の合意だけで契約が成立するものとされています。しかし、宅地建物の取引においては、その内容が複雑になることも多く、後日、契約条件について紛争が起こることが十分に考えられます。 そこで、宅建業法では、契約書を作成し、その書面を交付しなければならないと規定しています。   契約内容を記載した書面 宅建業法では、宅建業者が宅地または建物の売買、交換、貸借の契約を締結したときには遅滞なく契約内容を記載した書面を交付しなければならない...

 

地 業務内容 業務を行う期間 専任の宅地建物取引士     宅地建物取引業第50条2項、第78条の3、宅地建物取引業法施行規則第19条3項   (標識の掲示等) 第五十条  宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。 2  宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、あらかじめ、第十五条第...

 

において宅建業者でない買主と宅地建物の売買契約を締結する場合に適用されます。   宅建試験では、問題文に「自ら売主」「宅建業者でない買主」「宅建業者である買主」などと言葉を使ってひっかけ問題を出題してきます。   【問 40】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等...

 

間を14日間としたものは買主にとって不利とは言えません。よってこの特約は有効です。そのため、10日後であっても買主Bは契約の解除をすることができます。   (事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等) 第三十七条の二  宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を...

 

合は、損害の発生やその額を証明し裁判により争うことになります。 こういった場合に、損害賠償額の予定しておくことで、実際に発生した損害額が多かろうが少なかろうが、契約で定めた賠償額を支払うことで争いを避けることができます。   宅建業法 損害賠償額の予定等の制限 本来、契約とは当時者間で自由に定めることができるので、損害賠償額の予定をするか否か、損害賠償額の予定を契約で定める場合の損害賠償額も当事者の自由です。 しかし、高額な損害賠償額の予定では、消費者に大きな負担がかかってし...

 

限等の規定に反する特約で、買主に不利なものは無効となります。 たとえば、受領した手付は解約手付ではないとか、買主は手付を放棄して契約を解除できないとか、買主に不利な特約は無効になります。    (手附の額の制限等) 第三十九条  宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。 2  宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手...

 

に関し民法の規定するものより買主に不利な特約をしてはなりません。ただし、期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上とする特約は有効です。また、この規定に反する特約は無効です。   (担保責任についての特約の制限) 第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の...

 

人物または未完成物件の売買契約を締結してはいけません。 宅建業者はまだ自分の物になっていない宅地や建物の売買契約をしてはならないということです。   民法560条 (他人の権利の売買における売主の義務) 第五百六十条  他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。   自己の所有に属しない宅地建物とは 自己の所有に属しない宅地建物とは 売主以外の者の所有に属する宅地建物 未だ完成していない...

 

建士先生 宅建業者が売主となる8種類の制限の最後の2つです。 割賦売買の契約の解除等による制限と所有権保留等の制限についてです。 宅建試験でも出題頻度は少ないものの、難しくない項目ですので出題されたら確実に点数を取れるようにしておきましょう。   割賦販売の契約の解除等の制限 割賦(かっぷ)売買とは、分割払いのことです。 宅建業者が割賦売買を行う場合において解除に関し制限を設けています。 宅建業者との間で割賦売買の契約をした買主が支払いが遅れたり履行され...

 

住宅瑕疵担保履行法の正式名称は「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」といいます。 住宅瑕疵担保履行法は品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)による瑕疵担保責任の履行の実現のため資力確保措置を義務付けるための法律として制定されました。   建士先生 住宅の品質確保の促進等に関する法律において、新築住宅の建築請負人および新築住宅の売主に、引渡しの時から10年間の瑕疵担保責任を課しています。 しかし、売主の倒産などで瑕疵担保責任が履行されない場合があります...

 

建士先生 報酬の制限は毎年1問出題されます。近年の問題では、いろいろなパターンを設定してそれぞれ報酬額を計算させる問題が出題されていますので、しっかり理解しておきましょう。   宅建業者が受領できる報酬の限度額 宅建業者が受領できる報酬額は、国土交通大臣が定める報酬の限度額を超えてはいけません。 それでは、その限度額はどのように計算するのでしょうか。   媒介報酬の計算式 国土交通大臣が定める報酬の限度額の基本計算式 ...

 

建士先生 監督処分に関する問題は、毎年1問出題されています。 監督処分がなされた場合は誰が処分を行うのか、また処分の手続きについても問われますのでしっかり理解しておきましょう。   監督処分の種類と処分権者 宅建業者に対する監督処分には、指示処分、業務停止処分、免許取消処分があります。   監督処分の処分権者 処分権者とは、指示処分、業務停止処分、免許取消処分の処分をする人のことです。 たとえば、宅建業者が免許を受けた都道府県で処分の対象とな...

 

権者 指示処分、事務禁止処分は登録を受けた都道府県知事のほかに、宅地建物取引士が処分対象行為を行った都道府県知事が行うことができます。登録消除処分は登録を受けた都道府県知事以外はすることができません。    宅地建物取引士 監督処分の処分権者   登録をした都道府県知事 処分対象行為を行った都道府県の都道府県知事 国土交通大臣 指示処分 ○ ○ × 事務禁止処分 ○ ○ × 登録消除処分...

 

建士先生 罰則については、詳しく覚える必要はありません。 出題方法としては、監督処分の問題と併用して出題されることが多く、たとえば、「重要事実の不告知等の規定に違反した場合には罰則の適用がある」といった問われ方をします。   罰則問題の攻略法 罰則の問題は他の問題と絡めた問題が出題されます。 たとえば重要事実の不告知等の規定に違反したときとか、営業保証金の供託の届出をせずに事業を開始した場合に罰則の適用があるといったような問われ方をします。 また、具体的な...

 

ことがたくさんあります。 そのため、比較的得点しやすい、農地法や土地区画整理法、宅地造成等規制法、国土利用計画法を完璧にして高得点の獲得を目指します。    法令上の制限 土地の購入 国土利用計画法  届出 農地法  許可 宅地の造成 都市計画法  開発許可 土地区画整理法  形質の変更の許可 宅地造成等規制法  許可 建物の建築 建築基準法  建築確認     法...

 

なくなってしまいます。   都市計画法とは 都市計画法とは、街づくりを行う場所を指定して、具体的なプランを作成し、生活に便利で快適な街づくりを行うための法律です。   都市計画法の目的 (目的) 第一条  この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。  ...

 

ので、すでに造成工事(土地の区画形質の変更)がなされた土地を購入して建築物を建築する行為や土地の区画形質の変更を伴わずに建築物を建築する行為は開発行為にあたりません。あたらないということは許可も不要ということです。   ことばの説明 土地の区画形質の変更 土地の区画形質の変更とは、土地の「区画」「形」「質」を変更することです。 「区画」とは、たとえば曲がった細い道などを大きく広げてまっすぐにして、区画を整備することです。 「形」とは、土地の盛土や切土による土地形状の変...

 

建士先生 都市計画制限で最も重要なものは開発許可制度ですが、その他の都市計画制限も宅建試験では出題されます。 この項目では、開発許可制度以外の都市計画制限について勉強します。   開発許可制度以外の都市計画制限 開発許可制度以外の都市計画制限では、以下の制限を勉強していきたいと思います。 市街地開発事業等予定区域の区域内における建築等の規制 都市計画施設等の区域内における建築等の規制 風致地区内における建築等の規制 地区計画等の区域内におけ...

 

築物を建築する際に、その敷地や建築物の構造、設備や用途に関する最低限の基準を定めたもので、個々の建物に関する規定を定めた「単体規定」と都市計画地域と準都市計画地域内に適用される規定の「集団規定」があります。   (目的) 第一条  この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。   単体規定とは 単体規定には、個々の建物に対して、火災や地震などに...

 

建士先生 道路は日常生活などではなくてはならないものです。そんな道路について建築基準法では、様々な種類に分類することができます。宅建試験では、数年に一度くらいの頻度で出題される項目です。   建築基準法上の道路 建築基準法上で見ると様々な種類に分類される道路、建築基準法では第42条に規定されています。 「道」にはいろいろなものがありますが、建築基準法上の道路とされるものは、原則として、道の幅(幅員)4m(特定行政庁ががその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地...

 

大学 高等専門学校 専修学校 病院 × × ○ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ ○ × ×    ついでに病院も大学や高等専門学校と同じです。   用途制限の内容 商業施設、その他の施設 ここからは店舗や飲食店、ホテル、映画館なのの商業施設、事務所や自動車教習所自動車車庫、倉庫などの施設についてご説明します。   店舗・飲食店 店舗、飲食店は、その施設の規模によって分かれます。 2階...

 

よって、都市計画または特定行政庁により定められます。   指定容積率 容積率は地域ごとに定められます。   容積率の限度 用途地域 指定容積率 一低・二低 田園 5/10 6/10 8/10 10/10 15/10 20/10のうち都市計画において定められたもの 一中・二中 一住・二住・準住 近商・準工 10/10 15/10 20/10 30/10 40/10 50/10のうち都市計...

 

建士先生 建築基準法の高さに関する制限は複雑で難解です。 ただし宅建試験での建築物の高さに関する制限は、斜線制限や日影規制が適用されるかどうかという問題がよく出題されています。 宅建資格ゲッターでは、要点を絞ってまとめたいと思います。   第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内における建築物の高さの限度 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、10m又は12mのうち都市計画において定...

 

ぐために、建築基準法により建築物の構造(耐火建築物や準耐火建築物など)に一定の制限を設けています。   耐火建築物とは 建築基準法では以下のように定義されています。   建築基準法第2条第1項第9号の2 耐火建築物 次に掲げる基準に適合する建築物をいう。 イ その主要構造部が(1)又は(2)のいずれかに該当すること。 (1) 耐火構造であること。 (2) 次に掲げる性能(外壁以外の主要構造部にあつては、(i)に掲げる性能に限る。)に関して政令で定める技術...

 

建士先生 宅建試験では、肢の一つとして出題されるくらいです。覚えていれば得点に結びつきますがそんなに重要なところではありません。この単体規定と建築協定でも、今まで同様にキーワードだけ押さえておきましょう。   単体規定   敷地の衛生及び安全 建築物の敷地は、これに接する道の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければなりません。ただし、敷地内の排水に支障がない場合又は建築物の用途により防湿の必要がない場合は例...

 

建士先生 宅建試験では、宅地造成等規制法から必ず1問出題されます。宅地造成等規制法の内容はそんなに難しくありません。その点、ひっかっけ問題なども多く出題される傾向にあります。 試験では確実に得点し絶対に落とさないようにしましょう。   宅地造成等規制法とは 宅地造成に伴う崖崩れ又は土砂の流出による災害の防止のため必要な規制を行うことにより、国民の生命及び財産の保護を図りながら、公共の福祉に寄与することを目的とし、宅地造成に伴いがけ崩れや土砂災害が生じる恐れがあ...

 

るおそれがある次の挙げる行為をする場合には許可が必要です。 土地の形質の変更 建築物その他の工作物の新築、改築、増築 重量が5トンを超える移動の容易でない物件の設置、堆積   許可権者 建築行為等の制限 許可権者 国土交通大臣が施行する土地区画整理事業の場合 国土交通大臣の許可 その他の者が施行する土地区画整理事業の場合 都道府県知事の許可 市の区域内において個人施行者、組合若しくは区画整理会社が施行し、又...

 

地目は関係ありません。現況が農地または採草放牧地であれば規制の対象になります。つまり、登記簿には山林である土地であっても現在、農地として使用している土地について、取引をする場合には農地法が適用されるということです。   ことばの説明 地目 地目とは、不動産登記法上の土地の用途による分類のことで、その用途により23種類に分類されています。 不動産登記規則第99条 (地目) 第九十九条  地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、...

 

要があるのです。そのような大切な資源である土地がお金儲けの手段となり、異常な値上がりをすることがあると有効に土地利用ができなくなってしまします。そこで、地価の異常な上昇を抑制する法律が国土利用計画法なのです。   国土利用計画法の仕組み 許可制・届出制 国土利用計画法では、一定の土地取引にたいして、許可制と届出制により地価の上昇を抑制しようとするものです。 許可、届出は区域によって異なります。 地価の急激な上昇の可能性が高い順に規制区域、監視区域、注視区域が定められます。 ...

 

建士先生 法令上の制限では、今まで勉強してきた、都市計画法や建築基準法、農地法、土地区画整理法、宅地造成等規制法、国土利用計画法以外でも出題されます。ただし、肢の1つとして出題されます。   法令上の制限 その他の法律 法令上の制限の項目では、都市計画法や建築基準法、農地法、土地区画整理法、宅地造成等規制法、国土利用計画法が中心に出題されています。ただ、これら以外の法令からも出題されることがあります。近年では、国土利用計画法と抱きかかえでその他の法令に関する問題...

 

したいと思います。 もし、詳しく勉強したいという方は、本屋さんで本を購入してください。   税法を勉強するためのことばの説明 税法を勉強する上でことばの意味を知っておかなくてはなりません。   税法 ことばの説明 課税主体 課税主体とは、税を課す者のことです。 大きく、国と地方公共団体があります。 国税 所得税、印紙税、登録免許税、相続税、贈与税 地方税 固定資産税、不動産取得税、都市計画税 ...

 

建士先生 固定資産税と不動産取得税は地方税の1つです。宅建試験では、どちらか1つもしくは出ない年もあります。 ヤマをかけてどちらか1つを勉強してもいいかもしれません。   固定資産税と不動産取得税の出題傾向 固定資産税と不動産取得税の出題傾向   H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29 H30 R1 R2 R2 R3 ...

 

建士先生 不動産取得税と固定資産税は地方税の1つです。 宅建試験では、どちらか1つもしくは出ない年もあります。ヤマをかけてどちらか1つを勉強してもいいかもしれません。 不動産取得税と固定資産税の出題傾向については、固定資産税でチェックしてください。   不動産取得税 不動産取得税は、不動産の取得に対し、不動産の所在する都道府県において、不動産の取得者に対して課税する都道府県税です。   不動産取得税のまとめ 課税主...

 

p; 課税文書 当然ですが課税文書にあたらない場合は印紙税を納税する必要はありません。それでは、具体的に課税文書とはどんなものがあるのか、課税文書にあたらないものはどんなものがあるのかをまとめておきましょう。   印紙税 課税文書 課税文書 課税文書にあたらないもの 売買契約書 交換契約書 宅地造成や建築請負契約書 土地賃貸借契約書 受取書・領収証 記載金額が1万円未満の売買契約書、土地賃貸...

 

建士先生 宅建試験では、所得税の譲渡所得についてと住宅ローン控除についての問題が出題されます。 ただ、難しいし覚えるのもめんどくさいし、その割には出題されたとしても1問だけ。なので宅建資格ゲッターでは、勉強しません! ただし、ちょっとだけキーワードをご紹介します。詳しく勉強したい人は本屋さんで本を買ってください。   所得税で覚えるポイント 所得税において、いくつかの特例や軽減税率があります。これらのうちで重複して適用することができるものがあります。 この...

 

軽減措置 土地に関する登記の場合についても税率の軽減措置があります。土地の場合は個人、法人による登記についても軽減措置があるのに対して、住宅用家屋の場合は個人のみに注意しましょう。   登録免許税の税率 登録免許税の税率 税率の軽減措置 登記の種類 課税標準 税率 原則 住宅用家屋の特例 土地の特例 所有権保存登記 不動産の価額 4/1000 1.5/1000   売買による所有権移転登記 ...

 





 

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