宅地造成等規制法

建士先生

宅建試験では、宅地造成等規制法から必ず1問出題されます。宅地造成等規制法の内容はそんなに難しくありません。その点、ひっかっけ問題なども多く出題される傾向にあります。

試験では確実に得点し絶対に落とさないようにしましょう。

宅地造成等規制法とは

宅地造成に伴う崖崩れ又は土砂の流出による災害の防止のため必要な規制を行うことにより、国民の生命及び財産の保護を図りながら、公共の福祉に寄与することを目的とし、宅地造成に伴いがけ崩れや土砂災害が生じる恐れがある市街地や市街地になろうとする区域について宅地造成工事規制区域に指定することができます。

また、この宅地造成工事指定区域内で宅地造成に係る工事をしようとする場合には、原則として都道府県知事の許可が必要です。

宅地造成工事規制区域の指定

都道府県知事は、必要があると認めるときは、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域に、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、宅地造成工事規制区域として指定することができます。指定権者は都道府県知事です。

都道府県知事は、宅地造成工事規制区域を公示するとともに、関係市町村長に通知しなければなりません。また、この公示をもってその効力を生じます。

測量又は調査のための土地の立入り

都道府県知事又は委任者は、宅地造成工事規制区域の指定のため他人の占有する土地に立ち入つて測量又は調査を行う必要がある場合においては、他人の占有する土地に立ち入ることができます。この場合には、立ち入ろうとする日の3日前までに、その土地の占有者に通知しなければなりません。

細かい知識なので覚える必要はありませんが…。

1. 建築物が所在し、さく等で囲まれた他人の占有する土地に立ち入ろうとする場合においては、立入りの際、土地の占有者に告げなければなりません。
2. 日出前及び日没後においては、土地に立ち入ってはいけません。
3. 土地の占有者又は所有者は、正当な理由がない限り、立入りを拒み、又は妨げてはいけません。
4. 他人の占有する土地に立ち入ろうとする者は、その身分を示す証明書を携帯しなければなりません。
5. 証明書又は許可証は、関係人の請求があった場合は、提示しなければなりません。
6. 都道府県は土地の立ち入りの際に、他人に損失を与えた場合は、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければなりません。

宅地造成とは

それでは宅地造成とは何でしょう。

宅地造成等規制法による宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う土地の形質の変更で政令で定めるものをいいます。宅地を宅地以外の土地にするために行うものは除きます。

土地の形質の変更で政令で定めるものとは

1. 切土であって、当該切土をした土地の部分に高さが2mを超える崖を生ずることとなるもの
2. 盛土であって、当該盛土をした土地の部分に高さが1mを超える崖を生ずることとなるもの
3. 切土と盛土とを同時にする場合における盛土であって、当該盛土をした土地の部分に高さが1m以下の崖を生じ、かつ、当該切土及び盛土をした土地の部分に高さが2mを超える崖を生ずることとなるもの
4. 上記3つのいずれにも該当しない切土又は盛土であって、当該切土又は盛土をする土地の面積が500㎡を超えるもの

宅地造成に関する工事の許可

宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、当該工事に着手する前に、原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

造成主とは、宅地造成に関する工事の請負契約の注文者又は請負契約によらないで自らその工事をする者をいいます。また、この許可について、工事の施行に伴う災害を防止するため必要な条件を付することがでます。

宅地造成に関する工事の技術的基準等

宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事は、政令で定める技術的基準に従い、擁壁、排水施設その他の政令で定める施設の設置その他宅地造成に伴う災害を防止するため必要な措置が講ぜられたものでなければなりません。また、これらの工事は、資格を有する者の設計によらなければなりません。

資格を有する者の設計によらなければならない措置

1. 高さが5mを超える擁壁の設置
2. 切土又は盛土をする土地の面積が1,500㎡を超える土地における排水施設の設置

許可又は不許可の通知

都道府県知事は、遅滞なく、許可又は不許可の処分をしなければなりません。また、許可又は不許可の処分は文書をもって申請者に通知しなければなりません。

変更の許可

宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、宅地造成に関する工事の計画の変更するときは、都道府県知事の許可を受けなければなりません。ただし、軽微な変更の場合は許可は不要ですが、その旨を都道府県知事に届出なければなりません。

工事完了の検査

許可を受けた者は、工事を完了した場合には、その工事が規定に適合しているかどうか、都道府県知事の検査を受けなければなりません。都道府県知事は、適合していると認めた場合は検査済証を交付しなければなりません。

監督処分

都道府県知事は、偽りその他不正な手段により許可を受けた者又はその許可に付した条件に違反した者に対して、その許可を取り消すことができます。

工事の届出

宅地造成工事規制区域が指定された際に、その宅地造成工事規制区域内で、すでに宅地造成に関する工事が行われている場合には、その工事の造成主は、宅地造成に関する工事の許可は不要ですが、その指定があった日から21日以内に、都道府県知事に届出が必要です。

宅地造成工事規制区域内の宅地において擁壁等に関する工事

宅地造成工事規制区域内の宅地において、擁壁等に関する工事についても、許可が必要にならないような場合でも、その工事に着手する日の14日前までに、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません。

宅地以外の土地を宅地に転用

宅地造成を伴わず、単に宅地以外の土地を宅地に転用した場合も宅地造成には該当しませんので、許可は不要になります。ただし、この場合においても、その転用した日から14日以内に、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません。

宅地造成に関する工事の届出については細かい知識が問われます。何日前なのか何日以内なのかしっかりチェックしておきましょう。

※宅地造成に関する工事の許可を受けた者などは除きます。

宅地の保全・勧告・改善命令等

宅地の保全

宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者、管理者又は占有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければなりません。

勧告

都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、その宅地の所有者、管理者、占有者、造成主又は工事施行者に対し、擁壁等の設置又は改造その他宅地造成に伴う災害の防止のため必要な措置をとることを勧告することができます。

改善命令

都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で、宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁等が設置されておらず、宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きい場合には、その災害の防止のため必要であり、かつ、土地の利用状況において、当該宅地又は擁壁等の所有者、管理者又は占有者に対して、擁壁等の設置若しくは改造又は地形若しくは盛土の改良のための工事を行うことを命ずることができます。

報告の徴取

都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、当該宅地又は当該宅地において行われている工事の状況について報告を求めることができます。

造成宅地防災区域

都道府県知事は、宅地造成工事規制区域外の土地において、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地をの区域を、造成宅地防災区域として指定することができます。

都道府県知事は、擁壁等の設置又は改造その他の災害の防止のため必要な措置を講ずることにより、造成宅地防災区域の指定の事由がなくなったと認めるときは、当該造成宅地防災区域の指定を解除するものとしています。

造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者、管理者又は占有者は、災害が生じないよう、その造成宅地について擁壁等の設置又は改造その他必要な措置を講ずるように努めなければなりません。都道府県知事は、必要な措置をとることを勧告することができます。