民法‐賃貸借

建士先生

権利関係においてもっとも重要な項目が賃貸借、借地借家法です。宅建試験では、借地借家法から毎年2～3問出題されています。賃貸借については、借地借家法と抱き合わせで出題されることが多いので、賃貸借と借地借家法は比較しながら勉強しましょう。

賃貸借

賃貸借とは、当事者の一方がある物の使用、収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することをいいます。

賃貸借の目的物は、不動産だけでなく、CDやDVD、車など（動産、不動産）も含まれます。それに対し、借地借家法の目的物は、土地と建物に限られています。

賃貸借の成立

賃貸借は、賃貸人（貸す人）と賃借人（借りる人）の契約によって成立します。賃借人は、目的物を使う権利（賃借権）を主張することができます。また賃借人はお金を支払う義務を負います。

それでは、賃貸人にはどんな義務があるのでしょうか。

賃貸人には目的物を賃借人に使わせる義務を負います。さらに目的物が壊れたりした場合には、賃貸人はその目的物をちゃんと使えるように直したりする義務（修繕義務）も負うことになります。

賃貸借の存続期間

賃貸借の存続期間は、50年を超えることができません。契約でこれより長い期間を定めたときでも、その期間は50年になります。

賃貸借の終了と更新

賃貸借の契約で期間を定めなかった場合は、各当事者はいつでも解約の申入れをすることができます。申入れをした日から土地の賃貸借であれば1年、建物の賃貸借であれば３ヶ月を経過することで賃貸借が終了します。

期間を定めた場合は、その期間の満了により終了します。ただし、期間満了後においても賃借人が使用収益を継続する場合で、賃貸人がこれを知りながら異議を述べなかった場合には、従前の賃貸借と同一条件（期間においては定めのないもの）で契約が更新されたものとみなされます。

期間を定めた場合は、原則として中途解約をすることができません。ただし、中途解約をする旨の特約をすることができます。

当事者の債務不履行（賃料を払わない等）があった場合は、契約の解除をすることができ、解除により賃貸借は終了します。

賃借人が信頼関係を破壊し契約の継続が著しく困難にした場合には、催告なしに契約を解除することができます。（無催告解除）

目的物が全部滅失した場合は、賃貸借契約は終了します。一部破損の場合には、賃貸人は修繕義務があります。賃借人は修繕費を建て替えて修繕することができ、この修繕費を賃貸人に請求することができます。

不動産賃貸借の対抗力

不動産の賃貸借は、登記をすることで、その他の不動産についての物権を取得した者に対しても対抗することができます。

たとえば、A所有の土地を駐車場としてBに賃借した後、AがCにその土地を売却したとします。賃借人Bは賃借権を登記していれば、Cに対し対抗することができます。（Cから土地を明渡せと言われても出ていかなくてもいい）

また、Cが所有権移転登記を受けていれば、Bに対して賃料を請求することができます。もし、所有権移転登記を受けていなければ、賃料を請求することができません。

このような賃貸人の交替することについて、賃借人の承諾は必要なく、賃貸人の交替を賃借人に対抗するためには、所有権移転登記が必要になります。

賃借権の譲渡・転貸

賃借権の譲渡とは、賃借人の権利、義務を第三者に譲り渡すことを言います。この場合は、使用収益の権利とともに、賃料支払義務などの権利も移転します。

転貸とは、又貸しのことです。この場合、賃貸人と賃借人の関係はそのままです。

賃貸借の譲渡、転貸は賃貸人の承諾が必要です。承諾がないまま、譲渡や転貸をした場合には原則として賃貸借契約を解除することができます。ただし、背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは契約の解除はできません。

背信的行為と認めるに足りないとは、たとえば、賃借人に介護が必要で、介護のため同居する息子に賃借権を譲渡するといった場合です。

転貸の効果

賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対し直接義務を負います。

たとえば、A所有の建物をBが賃借し、その建物を適法にCに転貸したとします。

この場合の関係は、AとB、BとCであってAとCには何の契約関係もありません。しかし、CはBに賃料を支払う義務があり、BはAに賃料を支払う義務があることから、CはAに対して直接義務を負う（賃貸人は転借人に対しても賃料を請求することができる）とされているのです。

ただし、CがAに対して修繕請求などの権利を主張することはできません。この場合CはBに対して修繕請求ができるのです。

敷金

敷金とは、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいいます。

敷金の名目

ここで、「いかなる名目によるか問わず」には、他にどんな名目があるのでしょうか。

賃借人から賃貸人に金銭を差し入れる名目に関しては、保証金、権利金、礼金などがあります。これらはすべて敷金と考えられるのかはそれぞれの趣旨や内容によって決まります。

保証金

保証金とは、賃借人から賃貸人に対し、交付される金銭のことで、一般的には、借賃の支払いや原状回復費用等を担保する性質があります。

そのため、民法では、敷金に当たるとされています。

権利金

権利金とは、土地や建物の賃貸借契約を締結する際に賃借人が賃貸人に対し交付される金銭のことです。賃貸借終了時に返還義務はなく定期借地権を設定する対価の一部ということですの、民法では敷金には当たりません。

礼金

礼金に関しても、権利金と同じ性質を持っています。礼金は契約成立に対し謝礼として交付されるものです。（返還義務がない）そのため、民法では敷金に当たりません。

敷金返還請求権

賃貸借終了のときに未払いの賃料がある場合にこの敷金から充当されることになっています。賃借人が敷金の返還を請求できるのはいつでしょうか。

敷金の返還については、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときになります。賃借人は目的物を明け渡した後でなければ敷金返還請求をすることができません。

建物明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係になく、明け渡しが先となります。そのため、賃借人は、敷金の返還を受けていないことを理由に目的物を拒むことはできません。

当事者の交替と敷金の承継

たとえば、賃貸借の目的物である建物が売却されて賃貸人が交替した場合や、賃借権の譲渡により賃借人が交替した場合の敷金はどうなるのでしょう。

賃貸人が交替した場合は 敷金に関する権利義務は当然に新賃貸人に承継されます。これとは逆に、賃借人が交替した場合は敷金に関する権利義務は新賃借人に承継されません。

使用貸借

使用貸借については、賃貸借や借地借家法との比較問題がたまに出題されます。キーワードだけ覚えていればよいと思います。

使用貸借とは、無償で物を貸し借りする契約のことです。たとえば、ただで車を貸すとか、次に住むところが見つかるまでの間、部屋を無償で貸すといった場合です。