区分所有法

建士先生

区分所有法はほとんど毎年出題される宅建試験では重要項目の1つです。しっかり理解して確実に得点できるようにしておきましょう。

区分所有法

みーこ助手

区分所有法の正式名称は、「建物の区分所有等に関する法律」といいます。宅建試験では、「建物の区分所有等に関する法律」と記述されています。

区分所有法は、分譲マンションのように多数の所有者がいる場合の権利関係を円滑にするための法律です。

分譲マンションは、居住用に限らず、１棟の建物の中を区分された部分を分譲されている限り、店舗や事務所、倉庫においても適用されます。

専有部分

専有部分とは区分所有権の目的となる部分（マンションの各部屋）のことです。この専有部分に対する所有権を区分所有権、その所有者を区分所有者といいます。

共用部分

専有部分に対し、みんなで使う部分のことを、共有部分といいます。たとえば、階段や廊下、エントランスやエレベーター部分などです。

また、共用部分には、法定共用部分と規約共用部分に分かれています。

法定共用部分とは、階段、廊下、エレベーター部分など、みんなが共同で使用する部分のことです。

規約共用部分とは、本来は専有部分として使う部分をたとえば、マンションの管理人室のために使ったり、集会のための部屋にしたりする場合です。こういった場所は規約によって共同使用するよう決めるため、規約共用部分としています。規約共用部分は登記をすることで第三者に対抗することができます。ちなみに、法定共用部分については登記することができません。

専有部分の床面積とは、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積のことです。

敷地利用権

区分所有権とは、マンションの一室を所有するための権利です。この区分所有権には敷地に関する権利がありません。

マンションの一室といっても、敷地を利用する権利が必要になります。その権利が敷地利用権なのです。敷地利用権は区分所有権とは別の権利です。しかし、この2つは切り離して処分することができません。切り離して処分してしまうと区分を所有する権利があるのに、その敷地を利用する権利がなくなってしまうからです。（ただし、規約に別段の定めがあれば別です）

この敷地利用権の割合は、規約で定めない限り、各共有者の有する専有部分の床面積の割合によります。共有部分と一緒です。

管理組合・管理者

区分所有者は、全員で管理組合を構成します。区分所有者は当然に管理組合の構成員となります。

区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができます。管理者は区分所有者以外の者でもなることができます。

管理者の権限・責任

管理者の権限と責任は以下のとおりです。

1. 共用部分を保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う
2. 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する
3. 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる
4. 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、各共有者の有する専有部分の床面積の割合と同一の割合とする

管理組合法人

管理組合は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で法人とすることができます。この場合、名称と事務所を決め主たる事務所の所在地で登記をすることで管理組合法人となります。

管理組合法人には、理事と監事を置かなければなりません。理事が数人ある場合においては、管理組合法人の事務は理事の過半数で決めることのなっています。

管理組合法人は以下の事由によって解散することができます。

1. 建物の全部滅失
2. 建物に専有部分がなくなったこと
3. 区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数でする集会の議決

ゆい

法人化するときも、解散するときも、同じ区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数で管理組合法人することができるんですね。

規約及び集会

規約とは、区分所有者が定めるマンション内でのルールのことです。

規約で定められたルールは、区分所有者だけでなく、賃借人に対しても拘束力を受けます。そのため、マンションを購入する場合など、利害関係人は、規約の閲覧を請求することができます。この場合、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではなりません。

規約は書面または電磁的記録（パソコンなど）により作成され、管理者が保管しなければなりません。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定める者が保管しなければなりません。

また、規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならないことになっています。

規約の設定、変更及び廃止

規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議によってします。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければなりません。

最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により一定の事項の規約を設定することができます。最初に建物の専有部分の全部を所有する者とは、マンションの分譲業者などのことです。マンションの分譲業者が分譲をする前に、規約を作る場合には、公正証書で設定しなければなりません。

集会の招集

集会は、管理者が招集します。また、少なくとも毎年1回集会を招集しなければなりません。

区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができます。ただし、この区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上の定数は規約で減ずることができます。

管理者に集会の招集の請求をした場合において、2週間以内にその請求の日から4週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかったときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができます。

管理者がないときは、区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上を有するものは、集会を招集することができます。

集会の通知

集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければなりません。ただし、この期間は、規約で伸縮することができます。

集会の議決事項

集会においては集会の通知による、会議の目的たる事項についてのみ、決議することができます。ただし、区分所有法に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることができます。

議決権

各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、、各共有者の有する専有部分の床面積の割合によります。

また専有部分が数人の共有の場合は、その共有者の中から議決権を行使すべき者を1人決めなければなりません。

集会で議決権があるものは区分所有者です。区分所有者から専有部分を賃借している者は原則として、集会に参加することができません。ただし、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができます。ただし、この場合でも議決権があるわけではありません。

集会の議決の効力は、規約と同様に、区分所有者の特定承継人や賃借人等の占有者に対しても及びます。

集会の決議等

建士先生

区分所有法は下の決議定数を問われる問題が良く出題されます。定数と決議事項をしっかり覚えておくとよいと思いますが、すべて覚えるのは難しいかもしません。

5分の4以上や4分の3以上の決議定数を見てみると、建替えや規約の設定など重要な事項が多くみられます。

定数の数字が大きいものはそれだけ重要なことだと考え、覚えるとよいかもしれません。

建物の一部が滅失した場合の復旧等

小規模滅失

建物の価格の1/2以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができます。ただし、共用部分について、復旧の工事に着手するまでに復旧決議や建て替え決議があった場合は、各区分所有者は復旧することができません。

つまり、区分所有者が単独で復旧できるのは、復旧決議や建て替え決議がない場合に限られます。この小規模滅失の復旧決議は区分所有者及び議決権の過半数の集会の決議が必要です。

また、共有部分を復旧した者は他の区分所有者に対して復旧した金額を、専有部分の床面積の割合に応じて償還請求することができます。