民法‐代理

建士先生

この「民法-代理」は宅建業法とも深く結びつく項目です。

宅建業法でも媒介とともに代理という言葉が出てきますので、しっかりと勉強しておきましょう。

代理の仕組みを知る

代理とは

代理とは、本人に代わってその他の人が契約行為などの法律行為を行うことです。

この本人に代わって法律行為を行う人を代理人といいます。

本人に代わってする法律行為の効果は、たとえ代理人がしたとしても、本人に帰属します。言い換えると、代理人の行為は本人がその法律行為をしたことと同じということです。

代理制度

代理制度について、例を挙げて説明します。

たとえば、Aという人が土地を売りたいと考えました。しかし自分には不動産売買の知識がありません。そこで、友人のBに「自分の土地を売ってくれないか」とAが頼みました。

友人BはAの代理人として、土地を欲しがっているCという人と売買契約を結びました。

この場合、Aを本人、Bを代理人、Cを相手方といいます。

代理人Bと相手方Cが土地の売買契約を締結することになります。契約の意思表示や契約書に記す名前や印鑑も代理人Bになります。

しかし、契約の効果は本人に帰属します。

相手方Cから見ると一見、土地の所有者がAなのかBなのかわからないようにも思えます。

そのため、有効な代理行為を行うためには、以下のことが必要です。

1. 代理人が代理権を有していること
2. 代理人がAの代理人であることを明かさなければならない（顕名(けんめい)）

上の例では、まずAはBに対して土地売買契約に関する代理権を与えます。その後、Cに顕名をし、売買契約の締結をするのです。こうすることでAとBで有効な売買契約が成立するのです。

基本的なことなのでしっかり理解しておきましょう。

顕名(けんめい)

顕名とは、代理人が「私はAの代理人のBです」と相手方に本人がAであると明かすことを言います。

顕名をしないと、Bが本人なのか代理人なのか、Cにはわからないからです。

それでは、代理人Bが顕名をしないで法律行為をしたらどうなるでしょうか。

この場合、Cは契約の当事者がBだと思ってしまいます。そのため、相手方を保護するため、原則として代理人自身が契約したものとみなされます。

しかし、CがBはAの代理人だと知っていたり、知らなかったことに過失がある場合には、相手方を保護する必要がないので、本来の代理行為が有効になり、その効果は本人に帰属します。

建士先生

原則では、代理人が顕名をしなかった場合、代理人自身が契約したものとみなされます。

ただし、相手方が代理人だと知っている（悪意）か知ることができた場合（善意有過失）は、本人にその法律行為の効果が生じます。

自己契約と双方代理の禁止

自己契約とは、代理人が契約の相手方になるということです。双方代理とは代理人が本人と相手方の双方の代理人になることです。

それでは、この自己代理と双方代理は何がいけないのでしょうか。

たとえば、自己代理の場合、本人の代理人としてBが代理権を与えられました。BはAの土地がとっても魅力的だったので自分が代理人として、また相手方として契約しようと考えます。

代理人として契約するのが代理人本人で相手方も代理人だと、自分に有利に契約することも可能になってしまいます。だって、契約するのはどちらも自分ですから、価格を操作することも、良い条件で契約書を作成することもできるからです。

こうなると本人の利益が害されてしまいます。

双方代理の場合は、本人と相手方の両方の代理人になると、どちらか一方に対して有利な契約になりかねません。だって、契約の内容を決めるのは代理人自身ですから。そうなると、どちらか一方の利益が害されることになります。

そのために自己契約と双方代理は禁止されているのです。

ただし、以下のような例外があります。

1. 本人があらかじめ許諾した場合
2. 債務の履行

例外の「債務の履行」とは、簡単に言うと借金の返済と考えてください。

AがCにお金を貸しているとします。そしてAとCの代理人にBがなったとします（双方代理）この場合、Bが行うのはCからお金を返してもらい（Aの代理行為）、Aに返済する（Cの代理行為）ということだけです。

不動産などの契約ではどちらか一方が不利益を被ることがありますが、債務の履行に関しては、どちらか一方が不利益を被るといったことがないからです。

代理人と詐欺・強迫・錯誤

たとえば、Aの代理人BがCに詐欺にあったとします。

このような場合は代理人を基準に考えます。代理人が詐欺にあったのなら、本人Aはその詐欺について取り消すことができます。（代理人ではなく、本人に取消権がある）

それでは、たとえば、代理人が詐欺にあってしまいました。しかしそのことについて本人Aは知っていたとします。こういった場合、たとえ代理人が善意無過失であっても詐欺について本人は詐欺について取り消すことができません。当然といえば当然ですね。

また次のような場合はどうでしょう。

本人Aは代理人Bに相手方Cの建物売買契約の代理権を与えました。しかしその建物には瑕疵があり、そのことについて代理人Bは知りませんでしたが、Aは知っていたとします。（Bは善意、Aは悪意です）この場合、AはBが知らなかったことを主張してCに対して瑕疵担保責任を追及することができません。

悪意の本人は代理人の善意を主張することができません。

未成年者のような制限行為能力者でも代理人になれるのか

答えは、「なれます！」

そもそも、代理行為というのは本人に帰属します。そのため代理人が制限行為能力者であっても、その代理人は不利益を受けることはありません。

もし、制限行為能力者を代理人にして契約をし、損をすることがあったとしても、損をするのは本人です。

代理権の消滅

代理権は次の事由により消滅します。

代理人の代理権は、代理人の死亡、破産開始の決定、後見開始の審判があった時に消滅します。また本人が死亡または破産開始の決定があった時に消滅します。

本人が後見開始の審判を受けても代理権は消滅しないことを覚えておきましょう。また、法定代理の場合は破産開始の決定を受けても代理権は消滅しません。

無権代理行為

無権代理とは、代理権が与えられていないにも関わらず、代理人として法律行為をすることです。当然、無権代理人のした行為は無効です。

無権代理行為の追認

それでは、こんな場合はどうでしょう。

Aは自分の土地を3,000万円くらいで売りたいと思っています。Bはそのことを聞きつけ、BはAから代理権を与えられないままAの代理人として、Cに土地を5,000万円で売る売買契約を締結しました。

この場合、Bは無権代理人なのでAとCの売買契約は無効です。

しかし、Aは思ったより高く土地が売れたのですからうれしいことです。

このような場合は、AはCが行った無権代理行為について追認することができます。追認したときは契約の時にさかのぼって有効な代理行為となります。（追認するまでは無効です）

無権代理の相手方の保護

せっかく契約したのにその代理人が無権代理人であったため、契約が無効になると相手方はたまったものではありません。

そのため、無権代理の相手方に対していくつかの権利を与えました。

催告権

相手方は本人に対して相当の期間を定めて、その期間内に追認をするかどうかを確答を求めることができます。この場合、本人がその期間内に確答しないときは、追認を拒絶したものとみなされます。

取消権

無権代理行為による契約は、本人が追認しない間は、相手方は取り消すことができます。相手方が善意の場合に限ります（過失があってもよい）。

無権代理人に対する責任の追及

相手方は無権代理人に対して履行または損害賠償の請求をすることができます。相手方が善意無過失のときに限り認められます。

表見代理

表見代理は無権代理の一種ですが、表見代理が成立すると、その代理行為は有効な代理行為として扱われます。

表見代理が成立するには、まず、相手方が善意無過失（相手方が無権代理人に代理権があると信じ、そう信じることについて正当な理由があるとき）であることと以下の3つのいづれかに該当するときです。

表見代理が成立するためには

1. 代理権授与の表示
2. 権限外の行為
3. 代理権消滅後

代理権授与の表示

本人が実際には代理権を与えていないのに、代理権を与えたことを表示してした場合には表見代理が成立します。

たとえば、Aが「土地を売る代理権をBに与えました」とCに言って、それを信じたCはBと売買契約を締結しました。しかし、この時にはまだAはBに代理権を与えていませんでした。

Bは無権代理人なので契約は無効ですが、Aが代理権を授与したような表示をした場合は、表見代理が成立し、AとCの売買契約は有効に成立します。

権限外の行為

代理権の権限外の行為についても相手方が善意無過失の場合は表見代理が成立します。

たとえば、Aは自分の所有する建物を貸したいと思っていました。そして賃貸借契約締結に関する代理権をBに与えました。しかしBはCとの間で売買契約を締結してしまいます。

このような場合でも、CがBの無権代理について善意無過失である場合は、有効に成立します。

代理権消滅後

たとえば、AはBに土地売買に関する代理権を与えていました。その後Bは破産手続開始の決定を受けました。破産手続開始の決定を受けるとBの代理権は消滅します。しかしその後、代理人BはCと土地売買契約を締結しました。

このような場合は、CがBの代理権が消滅していることについて善意無過失の場合は、表見代理が成立します。

※無権代理人が未成年者の場合は責任追及（契約の履行の請求または損害賠償の請求）をすることができません。

無権代理人と本人の相続

たとえば、父親であるAの土地をAの息子BがAの代理人として勝手にCに売ってしまった場合。当然Bは無権代理人になります。その後、AまたはBが死亡したらどうなるでしょう。

単独相続の場合

Aが死亡してBが単独相続した場合

息子であるBは無権代理人です。父親であるAが死亡しBが単独でAを相続した場合は、当然に有効な代理行為になります。

Bが死亡しAが単独相続した場合

この場合は当然に有効とはならず、本人は追認を拒絶することができます。

ただし、Aは無権代理人としての責任を相続することになり、善意無過失の相手方は表見代理の主張をすることができます。

共同相続した場合

それでは、Aが死亡しBが他の相続人とともにAを相続した場合はどうでしょう。

単独相続では当然に有効な代理行為となりましたが、ほかに相続人がいる場合には当然に有効とはなりません。

無権代理人が他の相続人と共同で相続した場合は、共同相続人全員の追認がなければ無権代理人の相続分についても有効になりません。

代理人と復代理人

復代理とは、代理人が代理権の範囲内の行為を行わせるために、さらに代理人を選任することを言います。

選任された人のことを復代理人をいい、代理人の権限の範囲の行為を行うことができます。復代理人の行為は本人に帰属します。

復代理人は代理人が選任しますが、代理人の代理ではありません。復代理人も本人の代理人になりますので理解しておきましょう。

復代理人の選任と代理人の復代理人の行為についての責任

復代理人の選任と代理人の復代理人の行為についての責任は、代理人が任意代理人か法定代理人によって異なります。