宅建業免許
建士先生-
宅建業の正式名所は宅地建物取引業です。
その意味は、宅地や建物の取引を業として行うということです。
それでは、「業」とはどういうことでしょうか。
もくじ
宅地建物取引業ってなに？
宅建業とは、宅地や建物の取引を業として行うことです。
それでは、「宅地」「建物」「取引」「業」のそれぞれの言葉をご説明していきます。
宅地建物取引業による宅地とは
宅建業でいう宅地とは、以下の意味で使われます。
- 現在、建物が建っている土地
- 建物を建てる目的で取引する土地
- 用途地域内の土地（ただし、現在、道路、公園、河川等の公共施設用地は除く）
1と2は問題ないと思います。
3に関しては、たとえば用途地域（市街地のこと）内の土地であれば、建物が建っていない土地で、建物を建てる目的でなくても、宅建業の取引する宅地として扱われるということです。（たとえば駐車場用地や農地とか）
普通に考えれば、市街地の土地で建物を建てる目的でないからと言って宅建業で取り扱わないってことはないでしょうからね。
宅地建物取引業による建物とは
宅建業でいう建物とは、柱や壁があり住居などを言います。
注意点は、住宅だけでなく、倉庫や工場、店舗といったものも宅建業でいう建物に該当するということです。
宅地建物取引業による取引とは
宅建業でいう取引とは次の8個です
- 自ら当事者として行う売買、交換
- 代理として行う売買、交換、貸借
- 媒介として行う売買、交換、貸借
自ら当事者として行う貸借は宅建業の取引にあたらないということを注意してください。
そら-
わたしのおじいちゃんが持っているアパートを賃借するために取引するのは宅建業にあたらないの？
みーこ助手-
おじいちゃんがアパートを貸すために賃借人を募集しても宅建業にはあたりません。
もし、そらちゃんがその物件を管理する場合も宅建業免許は必要ありません。
宅建業免許が必要なのは、売買、交換、賃借の媒介です。
また、宅地の造成やビルの管理業も宅建業にあたりません。
例題を見てみましょう。
Aが所有する土地にマンションを建設したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをBに委託した場合、AおよびBは宅建業免許が必要でしょうか？
答えは、AもBも宅建業に該当しません。よって免許は不要です。
『業』とはなにか？
業とは、
- 不特定多数の者を相手に
- 反復継続して行うこと
ここでは、「不特定多数」「反復継続」という言葉が重要です。
特定の相手方のみを対象にする場合や、繰り返して行わないようなものは「業」にあたりません。
宅建業にあたらない例
例１
会社がその社員を対象にして宅地を分譲する場合。
この場合は、社員という特定の人に対して分譲をするので、宅建業にあたりません。
例２
農家が農地を造成ししたうえで20区画に区画割し、これを一括して宅建業者に売却する行為は宅建業に当たりません。反復継続して売買しているといえないからです。
宅建業にあたる例
あたらない例２でもし、農家は一括して宅地の代理・媒介を宅建業者に依頼した場合はどうでしょう。
この場合は、代理または媒介の結果、農家は自ら売主として不特定の20人と反復継続して売買契約をすることになります。そのため、宅建業にあたり農家は宅建業免許が必要になるのです。
宅地建物取引業免許の要否
宅建業にあたる行為をする場合は、原則として宅建業の免許が必要になります。
ただし、例外があります。
免許を受けずに宅建業を営むことができる者
- 国、地方公共団体等
- 信託会社、信託業務を兼営する金融機関
国や地方公共団体等（都道府県や市町村）は免許を受ける必要がありません。また、国、地方公共団体には都市再生機構や地方住宅供給公社なども含まれます。ただし、農業協同組合は含まれませんので注意が必要です。
信託会社や信託業務を兼営する金融機関については、信託業法や銀行法による免許が必要です。信託という業務には宅建業に当たる行為が含まれているので改めて宅建業免許を必要としないのです。
ただし、後に出てくる営業保証金については信託会社でも供託義務があります。
資格試験問題では、この知識を問われる問題が出題されます。
宅地建物取引業法第77条1項 第78条1項
（信託会社等に関する特例）
第七十七条 第三条から第七条まで、第十二条、第二十五条第七項、第六十六条及び第六十七条第一項の規定は、信託業法 （平成十六年法律第百五十四号）第三条 又は第五十三条第一項 の免許を受けた信託会社（政令で定めるものを除く。次項及び第三項において同じ。）には、適用しない。
２ 宅地建物取引業を営む信託会社については、前項に掲げる規定を除き、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなしてこの法律の規定を適用する。
３ 信託会社は、宅地建物取引業を営もうとするときは、国土交通省令の定めるところにより、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
４ 信託業務を兼営する金融機関及び第一項の政令で定める信託会社に対するこの法律の規定の適用に関し必要な事項は、政令で定める。
（適用の除外）
第七十八条 この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。
２ 第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
宅地建物取引業免許と免許権者
宅建業を営む場合は宅建業免許が必要になります。それでは、この宅建業免許が誰から受け取るのでしょうか。
免許権者
- １つの都道府県内のみに事務所を設置して宅建業を営む場合は都道府県知事
- 2つ以上の都道府県で事務所を設置して宅建業を営む場合は国土交通大臣
から免許を受けることになります。
宅地建物取引業法 第三条第1項
宅建業法上の事務所とは
免許を受ける際に事務所の設置場所によって、都道府県知事免許か国土交通大臣免許かが決まります。
それでは、この「事務所」とはどういった場所なのでしょうか。
- 本店（主たる事務所）
- 支店（従たる事務所）
- 継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人（支店長など）を置くもの（営業所など）
宅地建物の分譲をする場合の現地案内所などは、通常は分譲するだけの間に設置するものであるから事務所には該当しません。ただし、契約の締結をしたり、契約の申し込みを受けたりする場所（事務所以外の場所で案内所等）では、届出が必要になります。
それでは、次のような事務所はどうでしょう。
たとえば、建築業を営む会社で甲県の本店では建設業だけ、乙県の支店では宅建業を営んでいるような場合です。
このような会社の場合、本店は常に宅建業法上の事務所として扱われます。よって、2つ以上の都道府県に事務所があるので国土交通大臣免許が必要です。
また、甲県の本店では宅建業を、乙県の支店は建設業のみを営んでいる場合、この場合の支店は宅建業法上の事務所にはあたらず、甲県知事免許が必要になります。
宅地建物取引業法施行令第1条の2
（法第三条第一項 の事務所）
第一条の二 法第三条第一項 の事務所は、次に掲げるものとする。
一 本店又は支店（商人以外の者にあつては、主たる事務所又は従たる事務所）
二 前号に掲げるもののほか、継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの
免許の申請
| 免許の申請まとめ | ||
|---|---|---|
| 事務所の場所 | 1つの都道府県内にのみ事務所を設置 | 2つ以上の都道府県に事務所を設置 |
| 免許権者 | 都道府県知事 | 国土交通大臣 |
| 申請方法 | 都道府県知事に申請 | 主たる事務所の所在地の都道府県知事を経由して国土交通大臣に申請 |
| 申請費用 | 3万3,000円の免許手数料 | 9万円の登録免許税 |
免許を申請すればだれでも免許が受けられるわけではありません。
宅建業者としてふさわしいかを判断するために一定の基準を設けています。
次のページでは、宅建業免許の基準についてご説明します。
