借地借家法‐借地

建士先生

権利関係においてもっとも重要な項目が賃貸借、借地借家法です。宅建試験では、借地借家法から毎年2～3問出題されています。借地借家法は特別法で民法で定められた不動産に関する賃貸借において、借主に不利になりやすい一般法である民法の規定を補うかたちで定められました。

民法と借地借家法が抵触する場合には、借地借家法が優先的に適用されます。

たとえば、民法の賃貸借の期間については20年を超えることができないとされています。しかし、借地借家法では、借地権の存続期間は30年以上となっています。この場合には、民法の規定ではなく、借地借家法の規定が優先的に適用されることになります。

借地借家法　借地権

借地借家法とは、借地と借家についての法律です。借家については「借地借家法‐借家」で勉強します。

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権のことです。ここで重要なことは、建物の所有を目的としているところです。ということは、単に青空駐車場として土地を借りたり、資材置き場などの目的で土地を借りる場合、賃料の生じない使用貸借では借地借家法の規定は適用されません。この場合は民法の規定が適用されるということです。

借地権の存続期間と契約更新後の期間

借地権の当初の存続期間は30年です。ただし契約でこれより長い期間を定めた場合はその期間になります。また、期間を定めなかったり、30年より短い期間を定めた場合は、強制的に30年になります。

それでは、30年の存続期間が終了して1回目の契約更新の時の期間はどうなるでしょう。

当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、借地権の設定後の最初の更新にあっては20年、その次の契約更新からは更新の日から10年となります。ただし、この期間よりも長い期間を定めたときはその期間になります。

借地契約の更新請求等

たとえば、借地権者（土地を借りている人）が、借地権の更新をしたいと思っていたとします。しかし、借地権設定者（貸主）が更新の契約に応じてくれないときもあります。

借地権設定者からしたら、契約の更新で少なくとも20年もしくは10年もその土地を貸し続けなければならない。借地権者はその土地から出ていかなくてはなならない。こんな場合でも、借地権者が更新の請求をしたとき、または、借地権者が土地の使用を継続するときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。（法定更新といいます）

契約の更新後の期間については、上記と同じです。借地権の設定後の最初の更新にあっては20年、2回目以降の更新の場合は更新の日から10年となります。

ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、更新されたとみなされません。

この場合の異議とは、借地権設定者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付（立退料）をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができないとされています。

借地権 建物の滅失と再築

借地権の存続期間中に建物が滅失（朽廃や取壊し）した場合でも、借地権は存続期間が満了するまで消滅しません。借地権者は建物が火災などで滅失した場合には再築したい思うはずですし、再築したら存続期間も延長してもらいたいでしょう。しかし借地権設定者からすると土地が返ってくる時期がいつになることやら。

そこで借地借家法では、当初の借地権の存続期間中の建物滅失の場合と更新後の借地権の存続期間中の建物滅失の場合とで規定が定められています。

ゆい

せっかく土地を借りて建てた家が、火事にあっちゃったぁ～どうしよう・・。

こんな時でも、借地権者の保護のための法律があるんですね。

当初の借地権の存続期間中の建物滅失

借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続します。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間になります。

借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後2ヶ月以内に異議を述べなかったときはその建物の築造について承諾があったものとみなされます。

更新後の借地権の存続期間中の建物滅失

契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます。

借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます。

ただし、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、裁判所は、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。

また、借地権は、解約の申入れがあった日から3ヶ月を経過することによって消滅します。

借地権の対抗力

借地権者が第三者に対抗するためには、地上権又は土地の賃借権の登記が必要です。

しかし、債権である土地賃借権の場合、借地権設定者は登記の協力義務はなく、借地権を登記することができない場合があるのです。

そこで、借地借家法では、借地権者保護のために、以下のような場合に借地権者の対抗力を得ることができます。

1. 土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するとき
2. 建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するとき

借地上の建物の登記

借地権の登記が得られない場合には、借地権者はその土地上の建物（自分の家）について自己名義の登記をすることで、第三者に対抗することができます。

みーこ助手

自己名義の登記とは、借地権者自身の名義建物登記ということです。

たとえば、借地権者は借地上の建物につき自己の長男名義の登記を有している場合などは、第三者に対抗することができません。配偶者の名義や子の名義ではだめです。借地権者本人の名義に限ります。

掲示による対抗力

借地上の建物が滅失した場合には、そのままでは第三者に対抗することができません。そのため、借地権者はその建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示することで、第三者に対抗することができます。

ただし、この掲示による対抗力は、建物の滅失があった日から2年間に限ります。2年を経過した後は、建物を新たに築造し、かつその建物に登記をしなければ対抗することができません。

土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可、借地上の建物の譲渡

たとえば、借地権者Aが借地上の建物を第三者Bに売却する場合を考えてみましょう。

Aの建物は借地権設定者Cの土地上に立っています。この場合借地契約はAとCです。もしAがBに建物を売却するとBとCにはなんの契約もないのに、Cの土地に勝手にBが建物を所有していることになってしまいます。

そのため、Aが建物を売却するためには、借地権（賃借権）がついた建物を売却することになっています。民法の賃貸借で勉強したように、賃借権の譲渡や転貸をする場合には、賃貸人の承諾が必要です。そのため、Cの承諾が得られない場合はAは建物を売却することができなくなってしまいます。

こういう場合に借地借家法では、借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができるとしています。

みーこ助手

民法の賃貸借と借地借家法の違いが宅建試験ではよく出題されます。借地権が付いた建物の場合は、民法の賃貸借ではなく、借地借家法が適用されます。

建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可

次は競売の場合です。競売による取得の場合も、賃借権の譲渡の承諾がなければ土地を使うことができません。しかも、前述したように借地権者が承諾を得ることができません。

こんな場合は、競売による建物取得者が、賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者（建物取得者）の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる

第三者による建物買取請求権

もし、建物を第三者に譲渡した場合で、借地権設定者が承諾をしなかったり、裁判所の承諾に代わる許可もない場合はどうでしょう。

Cは賃借権がないのでその建物を使うことができません。こういった場合は、第三者Cは借地権設定者に対しその建物を時価で買い取るように請求することができます。（建物買取請求権）

借地条件の変更等

建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合で、法令による土地利用の規制が変更（用途地域が第一種住宅地域から商業地域に変更）になるなど、借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができます。

定期借地権

借地権には借地権設定者が合意しなくても更新される制度（法定更新）があり、一度、土地を貸してしまうと、いつ帰ってくるかわからないなんてことがあります。

そこで、一定期間を経過したときに借地契約が終了する定期借地権が定められています。

定期借地権の種類には以下の3種類があります。

1. 一般定期借地権
2. 事業用定期借地権
3. 建物譲渡特約付借地権

一時使用目的の借地権

臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長、建物買取請求権の規定は適用されません。

強行規定

これらの規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効となります。