不動産鑑定評価基準
建士先生-
宅建試験では、毎年、地価公示法と不動産鑑定評価規準のどちらかが出題されています。
ヤマをかけて勉強してもかまいませんが、たまに連続でどちらかが出題されるということもあります。地価公示法のページで10年分の出題傾向を表でまとめていますので、参考にしてください。不動産鑑定評価基準は難しく分かりずらいところがたくさんあります。キーワードをチェックする程度であまり深入りしないようにしましょう。
もくじ
不動産鑑定評価基準
不動産鑑定評価基準とは、不動産鑑定士が鑑定評価をする際の基準のことです。
価格の種類
不動産の価格には、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格に分かれます。
宅建試験では、言葉の定義が出題だれているので、チェックしておきましょう。
| 不動産鑑定評価基準 価格の種類 | ||
|---|---|---|
| 市場性を有する | 正常価格 | 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。 |
| 限定価格 | 限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。 | |
| 特定価格 | 特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。 | |
| 市場性を有しない | 特殊価格 | 特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。 |
不動産の価格を形成する要因（価格形成要因）
不動産鑑定基準 第3章 不動産の価格を形成する要因から引用します。
不動産の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」という。）とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。
価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
要するに、価格形成要因は一般的要因と地域要因、個別的要因に分けられるということです。
一般的要因（一般的に影響を与える事情）
一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいいます。一般的要因には、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別されます。
地域要因（地域環境による事情）
地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいいます。
個別的要因（不動産そのものの事情・環境や面積など）
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいいます。個別的要因は、土地、建物等の区分に応じて次のように分けられます。
価格を求める鑑定評価の手法
不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原則として、これらを併用してするべきであるとしています。
原価法
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。
- 再調達原価：再調達を想定した場合において必要とされる適正な原価（適正原価）、再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価（置換原価）地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる
- 減価修正：減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原
価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。
これらを行って試算価格を求める手法を積算価格といいます。
取引事例比較法
取引事例比較法は他の不動産の取引事例から対象不動産の価格を求める手法です。取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法です（この手法による試算価格を比準価格という。）。
取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはなりません。
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効です。
取引事例の収集と選択
次の要件の全部を備えるもののうちから選択するものとしています。
- 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産
- 対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等における同一需給圏内に存し対象不動産と代替、競争等の関係が成立していると認められる不動産
- 取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
- 時点修正をすることが可能なものであること。
- 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
投機的取引と認められる事例は採用することができません。
収益還元法
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法です（この手法による試算価格を収益価格という。）。
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効です。自用の住宅地にも賃貸を想定することで適用することができます。
収益価格を求める方法
収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（直接還元法）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（Discounted Cash Flow法「ＤＣＦ法」）があります。
直接還元法又はＤＣＦ法のいずれの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要です。
