不動産登記法
建士先生-
宅建試験では、毎年1問出題される不動産登記法ですが、特に難しくないので、さらっと流す程度でよいと思います。キーワードをチェックする程度でよいかもしれません。
もくじ
不動産登記法
不動産登記法とは、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする法律です。
登記は、登記所に備えられている登記簿に記録されることで行われます。登記簿には、原則として、一筆の土地又は一個の建物ごとに登記記録が作られます。
この登記記録は、表示に関する登記（表題部登記）と権利に関する登記（権利部登記）に分かれています。
表題部は、土地については所在、地番、地目、地積など、建物については所在、地番、家屋番号、構造、床面積などが記載されます。
権利部は、さらに甲区と乙区に分かれていて、甲区では所有権などの権利について、乙区では抵当権や地上権などの登記をすることになっています。
登記事項証明書の見本
権利の順位 順位番号と受付番号
複数の権利が設定される場合には、その順位がとても大切なものになります。たとえば抵当権が設定される場合、その順位によって弁済を受けられなくなるかもしれないからです。
そこで、権利部に関しては、順位番号と受付番号を振ることになっています。
甲区のみ、乙区のみの権利の順位の関係では、順位番号によって決まります。順位番号とは、甲区、又は乙区で登記がされた順番を振っているものです。それでは、甲区と乙区で権利の順位の関係はどうなるでしょうか。この場合は受付番号によって決まります。
受付番号は登記は各登記を受け付けた時の番号です。
登記の申請
まず、建物を新築した場合には、その建物に関する登記をしなければなりません。新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１ヶ月以内に、表題登記を申請しなければなりません。
登記申請義務
１ヶ月以内に登記申請義務がある場合は次のとおりです。
- 新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した場合
- 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した場合
- 土地の地目又は地積について変更があった場合
- 建物の種類、構造、床面積等の変更があった場合
- 土地の滅失、建物の滅失した場合
上記のような義務があるのは、その当事者です。
また、表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができます。
これとは違い、権利に関する登記は、登記官が、職権ですることはできません。
共同申請
権利に関する登記の申請は、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければなりません。
たとえば、A所有の建物をBに譲渡した場合、AからBに所有権移転登記をする場合は、AとBが共同で登記申請をすることになっています。（共同申請主義）
ただし、以下の場合には権利に関する登記であっても単独で申請することができます。
- 所有権保存登記
- 相続又は法人の合併による権利の移転の登記
- 判決による登記
- 登記名義人の氏名等の変更の登記又は更正の登記
- 仮登記の登記義務者の承諾があるときの仮登記
- 仮登記を命ずる処分があるときの仮登記
- 仮登記の抹消
- 信託の登記
ことばの説明 所有権保存登記
所有権保存登記とは、権利部の甲区に初めてされる所有権登記のことです。
建物が新築されると、１ヶ月以内にその建物の表示に関する登記がされ登記記録が作られます。
この時に表題部にその建物の所有者や建物の所在、地番、構造、家屋番号などが記載されます。
そして、同時に権利部が作られるのです。この時はまだ所有権登記がされていません。
表題部所有者はこの時初めて権利部の甲区に所有権登記をするのです。これが所有権保存登記なのです。
その後、所有権が譲渡されると、登記権利者と登記義務者が共同して、所有権移転登記が行われることになります。
登記申請の手続き
登記の申請方法には、電子情報処理組織を使用する方法（インターネットを利用する方法）と書面を提出する方法があります。
登記識別情報
登記識別情報とは、登記を申請する場合に、登記名義人が登記を申請していることを確認するための証明書のようなもので、登記名義人だということを識別することができるものです。
登記権利者と登記義務者が共同して権利に関する登記を申請する場合には、原則として申請人は申請情報とあわせて登記識別情報を提出して登記申請をしなければなりません。
登記事項証明書の交付
登記事項証明書（登記簿）は誰でも、登記官に手数料を納付することで、登記記録に記録されている事項の全部（全部事項証明書）又は一部（現在事項証明書）を証明した書面の交付を請求することができます。
地図の写しの交付
登記事項証明書と同様に、誰でも、登記官に手数料を納付することで、建物所在図又は地図に準ずる図面の全部又は一部の写しの交付を請求することができます。
仮登記
仮登記とは、登記の順位を確保するための登記です。仮登記のままでは、対抗力がありません。
たとえば、登記の申請に必要な書類が揃わないので本登記をすることができない場合に、仮登記をしていれば、書類が揃う間に第三者により登記がされたとしても、その後、仮登記を本登記に改めるとその本登記の順位は仮登記の順位によります。
第三者による登記は職権で抹消されます。
| 仮登記のまとめ | |
|---|---|
| 仮登記の申請 |
上記の場合に仮登記を申請することができる。 |
| 仮登記に基づく本登記の順位 | 仮登記に基づいて本登記をした場合は、当該本登記の順位は、当該仮登記の順位による |
| 仮登記に基づく本登記 | 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる |
| 仮登記の単独申請 |
上記の場合は仮登記の単独申請ができる。 |
| 仮登記の抹消 |
仮登記の登記名義人が単独で申請することができる 仮登記の登記上の利害関係人は仮登記の登記名義人の承諾がある場合、単独で申請することができる |
合筆の登記の制限
合筆とは、2つの土地を1つの土地として登記する場合です。
合筆の登記をする場合には、制限があります。宅建試験では過去出題されたことがありますが、重要な項目ではありませんので、さらっと流す程度でよいと思います。
合筆の登記は以下のような場合、登記することができません。
- 相互に接続していない土地の合筆の登記
- 地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆の登記
- 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記
- 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記
- 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記
- 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆の登記
