宅地建物取引士

建士先生

宅建試験を合格したらいよいよ宅地建物取引士になるための準備ができます！

合格しただけでは宅地建物取引士ではありませんよ。

宅地建物取引士とは

宅建試験の合格しただけでは、正確には宅地建物取引士ではありません。宅地建物取引士とは、宅地建物取引士証の交付を受けた者のことを言います。

1. 宅建試験に合格（宅地建物取引士資格試験合格者）
2. 都道府県知事の取引士登録（宅地建物取引士資格者）
3. 宅建士証の交付（宅地建物取引士）

宅地建物取引士証を受けていない場合は宅地建物取引士としての事務を行うことはできません。

宅地建物取引士の登録

宅建試験に合格したら、次に宅建士登録を受けることになります。

宅建士登録を受ける際には以下のことが必要です。

1. 2年以上の実務経験を有する者または国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めた者
2. 欠格事由に該当しない者

国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めた者とは、登録実務講習のことです。2年以上の実務経験がなくても、この登録実務講習を受けることで2年以上の実務経験があるとみなされ宅建士登録を受けることができます。

登録の申請

宅建士の登録を申請する都道府県知事は、自分が宅建試験を行った都道府県知事です。たとえば、福岡で宅建試験に合格した場合には、福岡の県知事の登録を受けることになります。

登録を受けるか否かは自由です、登録をしなかったからといって合格が無効になることはなく、合格したことは一生有効になります。

また、登録した場合はその登録は消除がなされない限り一生有効です。

ゆい

宅建士になって不動産のお仕事をするためには、宅建士として登録をしなくちゃいけないんだね。

実務経験がない私は登録実務講習を受けることで宅建士登録を受けることができるのかぁ。

登録しなくても、合格は一生もの！絶対合格するぞ！

宅地建物取引士登録の基準

試験に合格した者で、宅建業に関し2年以上の実務経験を有するもの、又は、国土交通大臣がその実務経験を有する者と同等の能力を有すると認めた者（登録実務講習を受講した者）は試験を行った都道府県知事の登録を受けることができます。ただし、以下に挙げるものは登録を受けることができません。

1. 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
2. 成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者
3. ・不正の手段により免許を受けたとき
   ・業務停止処分事由に該当し情状が特に重いとき
   ・業務停止処分に違反したとき
   上記に該当し免許を取り消され、その取消し日から5年を経過しない者（免許を取り消されたものが法人である場合においては、その取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前60日以内にその法人の役員であった者でその取消しの日から5年を経過しない者）
4. ・不正の手段により免許を受けたとき
   ・業務停止処分事由に該当し情状が特に重いとき
   ・業務停止処分に違反したとき
   上記に該当するとして免許取消処分の聴聞の期日及び場所の公示の日からその処分をする日またはその処分をしないことを決定する日までの間に解散（合併、破産は除く）、廃業（解散、廃業について相当な理由がある者は除く）の届出があったもので、その届出の日から5年を経過しない者
5. 前の4の期間内に合併により消滅した法人または解散、廃業の届出があった法人（相当な理由がある法人を除く）の聴聞の期日及び場所の公示の日前60日以内にその法人の役員であった者で、その消滅または届出の日から5年を経過しない者
6. 禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
7. ・宅地建物取引業に違反
   ・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反
   ・刑法（傷害罪、障害現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪）の罪を犯した
   ・暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯した
   上記に該当することにより罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
8. ・不正な手段により登録又は宅建士証の交付を受けたとき
   ・事務禁止処分事由に該当し情状が特に重いとき
   ・事務禁止処分に違反したとき
   上記に該当するとして登録の消除処分を受けその処分の日から5年が経過しない者
9. ・不正な手段により登録又は宅建士証の交付を受けたとき
   ・事務禁止処分事由に該当し情状が特に重いとき
   ・事務禁止処分に違反したとき
   上記に該当するとして登録の消除処分の聴聞の期日及び場所の公示の日から処分をする日又は処分をしないことを決定する日までに登録の消除申請をした者で登録が消除された日から5年を経過しない者
10. 事務禁止処分を受け、その禁止期間中に本人からの消除申請があったことで登録を消除され、まだその期間が満了しない者

宅建業免許の申請基準と共通する部分もあるので違いの部分をしっかり押さえておきましょう。

免許の時と同様に面倒くさいですが、しっかり理解しておきましょう。

それでは重要項目を押さえておきます。

重要な項目（出題頻度が高い項目）

未成年者について

宅地建物取引士の登録で重要なのは、未成年者の扱いについてです。

宅建業免許では、未成年者だからといって免許を拒否されることはありませんでした。その代わりにその法定代理人について審査されるのでしたよね。覚えていますか？

しかし、宅地建物取引士では、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は登録を受けることができません。登録を受けるには、成年者と同一の行為能力を有する未成年者でなければなりません。

法定代理人から宅建業に関し営業の許可を受けている未成年者のことを、「営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者」といいます。もしくは、婚姻することで成年者とみなされます。

それでは、なぜ、成年者と同一の行為能力を有する未成年者でなければならないのでしょうか。

宅建業は取引（契約等）を行います。契約といった法律行為は、未成年者であっても法定代理人の同意を得たり代理してもらうことができますが、業務独占資格である宅地建物取引士の仕事は、契約ではありません。その宅建士でなければすることができない独占業務（重要事項の説明等）なのです。代理によって同意を得るといった性質のものではないのです。

よって、成年者と同一の行為能力を有する未成年者でなければならないのです。

免許の基準と同じ項目

3から7までは免許の申請のときと同じです。宅建業免許を受けるときと同じように個人である宅建業者、法人の場合の役員などであった者は免許のときと同様に審査を受けるということです。

登録消除処分を受けた者

不正な手段で登録を受けた、事務禁止処分事由に該当し情状が特に重いや事務禁止処分に違反して登録消除処分になった者についても登録を受けることができません。

ここも、免許の申請基準と同じようなことですよね。

よく見ると、免許取消処分のところが登録消除処分になってるだけです。

成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者

これも免許のときと同じです。

宅建士登録簿の登載事項と変更の登録

登録は都道府県知事が宅建士名簿に一定事項を登載しておこないます。

登載事項は以下のとおりです。

1. 氏名、生年月日、住所
2. 本籍および性別
3. 試験の合格年月日および合格証書番号
4. 実務経験がある場合、その期間と内容および宅建業者の商号又は名称と免許証番号
5. 登録実務講習を受けた場合はその認定の内容及び年月日
6. 宅建業に従事する者である場合はその宅建業者の商号又は名称と免許証番号
7. 登録番号及び登録年月日

宅建士の場合は住所や本籍も登載されるということに注意が必要です。

登載事項に変更があった場合

宅建士名簿の内容に変更があった場合には、変更の登録を申請しなければなりません。

登載事項で変更があるものは、氏名、住所、本籍、従事している宅建業者の情報（商号又は名称と免許証番号）です。

この4つ以外は変わりようがありません。そのため、この4つに変更があった場合には、遅滞なく変更の登録を申請しなければなりません。

性別も変わるかも知れないじゃん！っていう人がいるかもしれませんが…。試験には出ません。

登録の移転

どの都道府県知事の登録を受けていようと宅建士の仕事は全国どこに行っても行うことができます。

たとえば、福岡の県知事の登録を受けている場合、その宅建士証で東京に行ってもお仕事ができます。

しかし、宅建士証の有効期限は5年でその更新のたびに福岡に帰ってこなくてはならないことになります。そのため、登録を東京都知事に移転する制度が設けられているのです。

登録の移転の申請は登録を受けている者が登録している都道府県以外の宅建業者の事務所の業務に従事し、または従事しようとするときにすることができます（登録の変更と違って、義務ではありません）。

単に引っ越しして住所が別の都道府県に変更になったということでは登録の移転の申請はできません。

1. 登録を受けている者が登録している都道府県以外の宅建業者の事務所の業務に従事し、または従事しようとするとき
2. 当該登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転の申請をすることができる
3. 事務禁止の期間中はその期間が満了しないと登録の移転はできない

死亡等の届出

宅地建物取引士に以下のような事由があった場合には、登録をしている登録権者に対し届け出なければなりません。

この届出はその事実があった時から30日以内に届け出なければなりません。
死亡による届出の場合は相続人がその事実を知った時から30日以内に届け出なければなりません。

宅建業免許の廃業等の届出と共通しているところは、死亡時に相続人が届出義務者になるということです。

廃業等の届出では、破産手続開始の決定が出されたときは破産管財人が届け出なければなりませんでしたが、宅建士の場合は本人であること、宅建業免許の場合には、欠格事由に該当する場合や後見開始の審判、保佐開始の審判がなされても届出事由にならなかったことに対し、宅建士では届出事由になっています。

それでは、次は宅地建物取引士証の交付についてご説明します。 

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