借地借家法‐借家

建士先生

宅建試験では、借地借家法から2問程度出題されます。そのうちの1問が借家の問題です。権利関係でも特に借地借家法は重要な項目です。少しややこしくて難しいですが、資格取得のためには得点しておきたい項目ですので、しっかり勉強しておきましょう。

借地借家法　借家権

借家権とは、建物の賃借権のことです。建物については店舗、倉庫でも居住用でも限定されていません。

ただし、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合は、借地借家法は適用されません。

存続期間

建物の賃貸借契約では、期間を自由に定めることができます。ただし、1年未満の定めをしたときは、期間の定めのないものとみなされます。

建物賃貸借契約の更新及び終了

期間の定めがある場合の更新

当事者が期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。この場合で更新した場合には、その期間は定めがないものになります。

また、通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後、建物の賃借人が使用を継続する場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。

期間の定めがない場合

当事者はいつでも解約の申入れをすることができます。また、賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6ヶ月経過することによって終了します。

1. 賃貸人からの解約の申入れは申入れから6ヶ月で終了（借地借家法の規定）
2. 賃借人からの解約の申入れは申入れから3ヶ月で終了（民法の賃貸借の規定）

賃貸人からの解約の申入れが6ヶ月と長いのは賃借人保護のためです。また、賃貸人からの解約の申入れの場合は、正当事由が必要です。

みーこ助手

建物賃貸借契約で期間を定めなかった場合の解約申入れで賃貸人の場合と賃借人とで違いがあることに注意しましょう。

賃貸人からの解約申入れは借地借家法の第27条の規定が適用されますが、賃借人からの解約申入れは民法の第602条の建物の賃貸借が適用されます。

賃借人が解約申入れをしたにも関わらす、その後６ヵ月も住み続けなければならないのは、借主有利とはいえません。そのため、民法が適用されているのです。

建物賃貸借の対抗力

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し対抗することができます。

建物賃貸借終了の場合における転借人の保護

建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができません。

通知をしたときは、その通知がされた日から6ヶ月を経過することによって終了します。

賃貸人と賃借人による合意解除の場合は、転借人に対抗することができません。これを認めてしまうと、賃貸人と賃借人がグルになって転借人を追い出すことができてしまうからです。

借地上の建物の賃借人の保護

借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができます。

借賃増減請求権

建物の借賃が、経済事情の変動により土地や建物の価格が上昇、低下したり、租税の負担の増減や、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となった場合には、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができます。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合はできません。

長年建物に住んでいると、いろいろな事情で借賃が不相当になってしまうことがあります。こういう場合には、当事者は借賃の増減の請求をすることができるということです。

協議が調わない場合

建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足ります。

たとえば、賃貸人から5万円の借賃では不相当とし借賃を8万円にする請求がありました。この場合で、当事者の協議が調わない場合には、増額を正当とする裁判が確定するまでは、賃借人は5万円（相当と認める額）を支払えばよいということです。

ただし、その後、増額が正当とする裁判が確定した場合は、不足額の月3万円に年1割の利息を付けて支払わなくてはなりません。

減額する場合についても同様です。

造作買取請求権

造作とは、建物の内部を構成する部材や設備のことで、建具や畳、空調設備などのことです。

建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具などの造作は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、賃借人は、賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができます。建物の賃貸人から買い受けた造作についても同様です。

造作買取請求権については契約で認めない特約をすることができます。

造作の買取を認めない特約というと賃借人にとっては不利なもののように思えますが、造作買取請求権があると、賃貸人は造作の付加に対して同意を与えなくなってしまいます。（同意した場合には、契約終了時に買い取らなくてはならないから）

強行規定

これらの規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効となります。

例外として、造作買取請求権を認めない旨の特約は有効です。

定期建物賃貸借

借家契約には、契約の更新がなく一定期間を経過したときに終了する定期借家権が定められています。

定期借家権の種類には以下の2種類があります。

1. 定期建物賃貸借
2. 取壊し予定の建物の賃貸借

一時使用目的の建物の賃貸借

一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、定期建物賃貸借の規定は適用されません。