都市計画法‐開発許可

建士先生

宅建試験では都市計画法の問題が例年2問、そのうちの1問が開発許可の問題です。必ず出題される項目ですのでしっかりと勉強して確実に得点できるようにしておきましょう。

この項目では、開発行為の意味、開発行為の要否、関連手続きなど様々な知識が問われます。

都市計画制限

都市計画は、住みやすい街づくりを計画的に行うものです。しかし、都市計画を定めても、勝手に造成工事を行ったり建築物を建築したりすると、住みやすい街づくりの計画が台無しになってしまいます。そこで、土地の造成工事や建築物の建築をする行為について制限を設けています。この制限のことを都市計画制限といいます。

開発行為等の規制 開発行為の許可

都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

また、都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、それにより一定の市街地を形成すると見込まれる規模として1ha（10,000㎡）以上の開発行為をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

開発行為の意味

都市計画法において開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいいます。

この開発行為の意味は、建築物を建築するために土地の区画形質の変更を伴う行為、または特定工作物の建設をするために土地の区画形質の変更を伴う行為をする場合ということです。

なので、すでに造成工事（土地の区画形質の変更）がなされた土地を購入して建築物を建築する行為や土地の区画形質の変更を伴わずに建築物を建築する行為は開発行為にあたりません。あたらないということは許可も不要ということです。

建築物とは、特定工作物とは

都市計画法において「建築物」「建築」とは建築基準法に定める建築物、建築のことをいいます。

建築基準法でいう建築物とは、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもののことで、住宅のみならず、事務所や店舗、倉庫などのことをいいます。また、建築とは、建築物を新築、増築、改築、又は移転することをいいます。

都市計画法において「特定工作物」とは、コンクリートプラントその他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物やゴルフコース、その他大規模な工作物をいいいます。

特定工作物には、第一種特定工作物と第二種特定工作物があります。

開発行為の許可と例外

都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。ただし、例外もあります。

宅建試験ではこの例外に関する問題が出題されます。

小規模開発の許可が不要となる例外は区域によって異なります。

たとえば市街化区域においては、必ず用途地域が定められるため建物に関しては建築基準法の規制がされ悪質な建築が少ないと考えられます。そのため、1,000㎡未満の開発行為は許可不要とされています。

また、市街化調整区域については、もともと市街化を抑制する区域です。そのため小規模の開発行為であっても許可が必要になっています。また、農林漁業用に建築される建築物については、農林漁業を保護するための区域である市街化区域以外の区域では許可が不要になります。

公益上必要な建築物や非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為は、どの地域であっても必要な開発行為です。そのためどの区域であっても許可が不要です。

都市計画事業として行われる、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業などの開発行為はそれぞれの法律により規制されますので、許可不要になります。

みーこ助手

宅建試験対策として上記の事業名を覚える必要はありません。○○事業と覚えれば良いと思います。

また、小規模開発出てくる数字は○○未満であることに注意しましょう。

たとえば、市街化区域の1,000㎡の開発行為では許可が必要です。未満とはその数字を含みません。

開発許可の要否の判断問題ロジックツリー

開発許可が必要かどうかは、まず、その開発行為について判断します。その行為が「建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」にあたるのかどうかです。

たとえば、土地の区画形質の変更を伴わずに建築物の建築をする行為は開発行為にあたらないため許可不要です。また土地の区画形質の変更を行ったとしても、建築物の建築や特定工作物の建設を行わなければ許可不要です。

次に、小規模開発の例外にあたるか、農林漁業用などの建築物の建築をするための開発行為の例外にあたるか、公益上必要な建築物の建築のための開発行為にあたるか、○○事業にあたるか、非常災害のため必要な応急措置にあたるかを見て判断しましょう。

宅建試験では、例外にあたるのか、開発行為の規模（面積）について出題してきます。

開発許可の手続き

ここでは、具体的に開発行為を行う場合の手続きの流れを勉強していきます。

開発許可申請前の手続き 事前協議等

開発許可を申請する前に以下の手続きが必要です。

公共施設とは、道路や公園などのことです。

まず、開発行為をする区域内に公共施設（道路や公園）がある場合には、その管理者と協議し同意を得ておかなくてはなりません。また同意を得たことの証する書面を申請書に添付しなければなりません。

もし、開発行為により、公共施設（道路や公園）を設置する場合には、設置した後にその公共施設の管理することとなる者と協議しておく必要があります。この場合も、その協議の経過を示す書面を添付します。

また、開発区域内の土地の権利者の相当数の同意も必要です。この場合も相当数の同意を得たことを証する書面を添付して申請します。

開発許可の申請手続き

開発許可の申請は書面で行います。この申請書には以下の内容を記載します。

1. 開発区域の位置、区域、規模
2. 予定される建築物又は特定工作物の用途
3. 開発行為に関する設計
4. 工事施行者

また、事前協議等の同意を得たことの証する書面や協議の経過を示す書面を添付します。

開発許可の基準（都市計画法第33条・第34条）

開発許可の基準には33条と34条があります。33条は開発許可の申請があった場合に適用するもので、34条は市街化調整区域について適用するものです。ただし、市街化調整区域内であっても主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為については除きます。

宅建試験では開発許可の基準の問題の出題頻度は低いです。なので覚える必要はないのですが、キーワードだけでも良いので見ておきましょう。

1. 自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為に適用されるもの
   ・排水施設
   ・地盤沈下
   ・災害防止
2. 市街化調整区域における開発行為で適用されるもの
   ・日常生活のため必要な物品を販売する店舗

市街化調整区域では開発を抑制する区域です。そのため開発許可の基準はとても厳しいものになっています。

また、詳しく見たい方は、都市計画法をご覧ください。宅建資格ゲッターリンクのページ法律系よりリンクしております。

許可処分・不許可処分の通知

都道府県知事は、開発許可の申請があつたときは、遅滞なく、許可又は不許可の処分をしなければならず、処分をするには、文書をもって申請者に通知しなければなりません。

処分に対する不服申し立て

開発行為の許可、不許可の処分に対して不服がある者は、開発審査会に対して審査請求をすることができます。処分の取消しの訴えは、当該処分についての審査請求に対する開発審査会の裁決を経た後でなければ、提起することができません。

開発行為の廃止・変更

みーこ助手

開発行為の廃止と変更について、届出と許可が覚えられないという声をよく聞きます。

開発行為を行う場合には許可が必要ですが、それを勝手に変更されると計画的な街づくりができなくなってしまいますよね。そのために、変更の場合には、許可が必要になり、廃止する場合は届出で済ませるようになっています。軽微な変更の場合が、届出でよいのは、その開発行為が軽微なものであれば、後から戻すことも簡単だからでしょう。

許可に基づく地位の承継 

用途地域の定められていない土地の区域における開発行為

都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の建ぺい率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。

開発許可を受けた土地における建築等の制限

開発許可を受けた土地において、工事完了公告の前後で建築等の制限があります。

工事完了公告がある前

開発許可を受けた土地においてその完了の公告がされる前では、原則として開発区域内で建築物の建築や特定工作物の建設することができません。

ただし、工事用の仮設建築物、都道府県知事が支障がないと認めたとき、開発行為に同意していない土地の権利者がその権利を行使として建築物を建築し又は特定工作物を建設するときは例外です。

工事完了公告があった後

工事完了公告があった後であっても、開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築、改築、用途変更又は特定工作物の新設してはなりません。

ただし、都道府県知事が支障がないと認めたとき、開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは例外です。

開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限

市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物を新築、改築、用途変更、又は第一種特定工作物を新設してはなりません。

ただし、公益上必要な建築物（駅舎、鉄道施設、図書館、公民館、変電所）、○○事業の施行として行う開発行為、非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為は例外として許可不要です。

市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内ってどこ？