その他・業務に関する規制
建士先生-
宅建業者は業務を行う上で、いろいろな規制が設けられています。
広告の開始時期の制限や契約締結時の制限の他にも、さまざまな業務上の規制があります。
ここでは、その他の業務上の規制についてご説明したいと思います。
もくじ
業務処理の原則
宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならないとされています。（信義誠実の原則）
また、代理を行う場合は、投機的取引の抑制が図られるよう配慮しなければならないとしています。
不当な履行遅延の禁止
宅建業者はその業務に関して、登記、引渡し、取引の対価の支払いを不当に遅延してはなりません。
要するに、宅建業者がわざと登記や引渡しを遅らせたりしてはいけないという言うことです。当たり前ですよね。
守秘義務
宅建業者、宅建業者の従業者は秘密を守る義務があります。
| 秘密を守る義務 | |
|---|---|
| 宅建業者 |
宅建業者は正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについての秘密を漏らしてはなりません。 また、宅建業を営まなくなった後でも、同様です。 |
| 従業者 | 宅建業者の使用人その他の従業者は正当な理由がある場合でなければ、宅建業の業務の補助したことにより知り得た秘密を漏らしてはなりません。また、宅建業の使用人その他の従業者でなくなった後でも、同様です。 |
正当な理由とは
- 法律上秘密事項を告げる義務がある場合（裁判の証人として証言を求められたとき）
- 取引の相手方に真実を告げなければならない場合（取引事例の提示）
- 依頼者本人の承諾があった場合
- 他の法令に基づく事務のための資料として提供する場合（標準地の価格の判定等のため）
従業者に関する規制
宅建業法では、従業者に関する規制がいくつかありますのでまとめておきたいと思います。
従業者証明書の携帯等
宅建業者は、従業者に従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者を業務に従事させてはいけません。また、従業者は取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければなりません。
従業者証明書を携帯させるべき者の範囲は代表者である社長を含め、非常勤の役員や一時的に事務をする者に対して携帯させなければなりません。また、一時的に従事する者に対しては従事する期間に限って発行することになっています（有効期間がある従業者証明書）
従業者証明書を発行した者については、すべて従業者名簿に記載することになっています。
従業者名簿
宅建業者はその事務所ごとに従事する従業者名簿を備えなければなりません。その保存期間は最終の記載をした日から10年間です。また、取引の関係者から請求があった時は従業者名簿の閲覧させなければなりません。
従業者名簿の記載事項
- 氏名、住所、生年月日
- 従業者証明書の番号
- 主たる職務内容
- 宅地建物取引士であるか否かの別
- 当該事務所の従業者となった年月日
- 当該事務所の従業者でなくなったときは、その年月日
従業者名簿と帳簿の比較
| 従業者名簿と帳簿の比較 | ||
|---|---|---|
| 従業者名簿 | 帳簿 | |
| 設置場所 | 事務所ごと | 事務所ごと |
| 保存期間 | 最終の記載をした日から10年間 | 各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後5年間（宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては、10年間）帳簿を保存しなければならない。 |
| 閲覧 | 取引の関係者から請求があった時 | 閲覧させる必要はない |
帳簿に関する規制
帳簿の備付け
宅建業者は、事務所ごとにその業務に関する帳簿を備え、取引があったつど、その年月日、宅地建物の所在、面積等を記載しなければなりません。
帳簿の記載事項
- 取引形態の別
- 取引の各当事者の氏名、住所
- 取引に関与した宅建業者の商号または名称（個人の場合は氏名）
- 宅地の場合には現況地目、位置、形状その他宅地の概況
- 建物の場合には構造上の種別、用途その他建物の概況
- 売買価格、交換差金、賃料
- 報酬の額
- 自ら売主となる新築住宅の場合
・新築住宅を引き渡した年月日
・床面積
・販売瑕疵負担割合
・住宅瑕疵担保責任保険法人の名称 - 取引に関する特約その他参考となる事項
事務所・案内所に関する規制
標識の掲示等
宅建業者は事務所および事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げなければなりません。
この国土交通省令で定める場所とは、以下のような場所のことです。
- 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
- 宅建業者が一団の宅地建物の分譲をする場合の宅地建物が所在する場所
- 宅建業者が一団の宅地建物の分譲をする場合の案内所
- 他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を行う場合の案内所
- 宅建業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場所
事務所、案内所に備えなければならないもの
| 事務所、案内所に備えなければならないもの | |||
|---|---|---|---|
| 標識 | 専任の宅建士 | 従業者名簿 帳簿 報酬額の掲示 |
|
| 事務所 | 必要 | 必要 | 必要 |
|
上記の1、3、4、5のうち契約の申し込み、契約の締結をする場所 |
必要 | 必要 | 不要 |
|
上記の1、3、4、5のうち契約の申し込み、契約の締結をしない場所 |
必要 | 不要 | 不要 |
|
上記の2の場所 |
必要 | 不要 | 不要 |
案内所等の届出
案内所とは、宅地建物の分譲のための現地案内所や駅前案内所、催しを実施する場所での案内所などのことです。
このような場所において契約の申し込みを受けたり、契約を締結する案内所では、免許権者に対して届出義務があります。
宅建業者は、事務所以外（案内所等）で専任の宅建士を設置する義務がある場所（契約の申し込みを受け、契約の締結をする場所）について、所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の宅地建物取引士の氏名を免許権者と案内所の所在地の都道府県知事に届け出なければなりません。届出をしようとする者は、その業務を開始する日の10日前までに、届出書を提出しなければなりません。
| 案内所等の届出 | |
|---|---|
| 届出が必要な場所 |
事務所以外（案内所等）で専任の宅建士を設置する義務がある場所（契約の申し込みを受け、契約の締結をする場所） |
| 届出先 |
|
| 届出時期 | その業務を開始する日の10日前まで |
| 届出事項 |
|
宅地建物取引業第50条2項、第78条の3、宅地建物取引業法施行規則第19条3項
（標識の掲示等）
第五十条 宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。
２ 宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、あらかじめ、第十五条第一項の国土交通省令で定める場所について所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の宅地建物取引士の氏名を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。
（申請書等の経由）
第七十八条の三 第四条第一項、第九条及び第十一条第一項の規定により国土交通大臣に提出すべき申請書その他の書類は、その主たる事務所（同項の規定の場合にあつては、同項各号の一に該当することとなつた者の主たる事務所）の所在地を管轄する都道府県知事を経由しなければならない。
２ 第五十条第二項の規定により国土交通大臣に提出すべき届出書は、その届出に係る業務を行う場所の所在地を管轄する都道府県知事を経由しなければならない。
（標識の掲示等）
第十九条 法第五十条第一項 の国土交通省令で定める業務を行う場所は、次に掲げるもので第六条の二に規定する場所以外のものとする。
一 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
二 宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地又は建物の所在する場所
三 前号の分譲を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
四 他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
五 宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所
２ 法第五十条第一項 の規定により宅地建物取引業者が掲げる標識の様式は、次の各号に掲げる場所の区分に応じ、当該各号に掲げる様式とする。
一 事務所 別記様式第九号
二 前項第一号、第三号又は第五号に規定する場所で法第十五条第一項 の規定により同項 に規定する宅地建物取引士を置くべきもの 別記様式第十号
三 前項第一号、第三号又は第五号に規定する場所で前号に規定するもの以外のもの 別記様式第十号の二
四 前項第二号に規定する場所 別記様式第十一号
五 前項第四号に規定する場所で法第十五条第一項 の規定により同項 に規定する宅地建物取引士を置くべきもの 別記様式第十一号の二
六 前項第四号に規定する場所で前号に規定するもの以外のもの 別記様式第十一号の三
３ 法第五十条第二項の規定による届出をしようとする者は、その業務を開始する日の十日前までに、別記様式第十二号による届出書を提出しなければならない。
標識の掲示・届出義務者
他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を行う場合の案内所については標識の掲示について注意が必要です。
たとえば、甲県知事から免許を受けている宅建業者Aが分譲マンションの販売を行う場合に、国土交通大臣免許を受けている宅建業者Bにその分譲マンションの販売代理を一括して依頼しました。宅建業者Bはその分譲マンションの近くに案内所を設置して、その案内所で契約の申し込みと契約の締結をしようとします。
まず、分譲マンションの所在場所には、宅建業者Aの標識を掲示しなければなりません。
宅建業者Bは販売代理を行う10日前までに甲県知事を経由して国土交通大臣に案内所等の届出を行わなくてはなりません。
その後、案内所に宅建業者Bの標識の掲示をし、その標識には、売主である宅建業者Aの商号又は名称、免許証番号を記載しなければなりません。（標識の掲示義務は宅建業者Bのみです。宅建業者Aの標識は不要）
