建築基準法‐容積率・建ぺい率

建士先生

近年の宅建試験では、容積率と建ぺい率は肢の一つとして出題されることが多いようです。容積率と建ぺい率は用途地域などによって定めることになっています。

容積率

容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。延べ面積とは、建築物の各階の床面積の合計です。

容積率の限度はそれぞれの地域によって、都市計画または特定行政庁により定められます。

指定容積率

容積率は地域ごとに定められます。

前面道路による容積率

前面道路の幅員が12m未満である建築物の容積率は、前面道路の幅員のメートルの数値に、次に掲げる区分に従い、数値を乗じたもの以下でなければなりません。

前面道路（敷地に接する道路）が2以上ある場合は、幅員が大きい方で計算します。また、前面道路が2項道路（4m未満）の場合は4mとして計算します。この場合セットバック部分は面積から除きます。

敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合は、その前面道路の幅員から計算した数値と都市計画で指定された指定容積率を比べより厳しい方の容積率の数値が適用されます。

たとえば、第二種低層住居専用地域で指定容積率が20/10（200％）の敷地でも、前面道路の幅員が4ｍの場合であれば、4ｍ×4/10で求めた16/10（160％）が実際に適用される容積率になります。

建築物の敷地が2以上の異なる容積率制限の地域にわたる場合

建築物の敷地が2以上の異なる容積率制限の地域にわたる場合は、それぞれの地域に属する敷地の面積の割合に応じて按分計算により算出された数値となります。各敷地面積の全体敷地面積に対する割合において容積率を求め、それを合計して容積率の限度を求めます。

たとえば、建築物の敷地100㎡が準住宅地域50㎡（容積率50/10（500%））と第二種低層住居専用地域50㎡（容積率20/10（200%））にわたる場合は、それぞれ容積率を計算します。50㎡/100㎡（敷地の割合）×50/10＝25/10、50㎡/100㎡（敷地の割合）×20/10＝10/10

25/10+10/10＝35/10＝350%が、この敷地の容積率の限度になります。

この敷地の延べ面積の最高限度は、100㎡×350%＝350㎡です。

容積率に関する特例

建築物の地階に関する特例

建築物の地階部分（天井が地盤面からの高さ1m以下にあるもの）の床面積が建築物の床面積の合計の3分の1を限度として延べ面積に算入しないものとされています。

たとえば、地階部分を含む建築物の床面積の合計が150㎡、地階部分が50㎡の場合、150㎡×1/3＝50㎡、地階部分の面積から50㎡が算入（50㎡－50㎡＝0、不算入）されない。

自動車車庫に関する特例

車庫の場合も地階の場合と同じで、5分の1を算入しないものとされています。

たとえば、車庫50㎡、建築物の床面積が100㎡の場合、150㎡×1/5＝30㎡、車庫の部分の面積から30㎡が算入（50㎡－30㎡＝20㎡）されない。

共同住宅の共有部分に関する特例

マンションなどの共同住宅において容積率を計算する場合には、共用の廊下、階段などに使用される部分の床面積を算入しません。

特定道路に関する特例

幅員15m以上の特定道路から70mの範囲内にある敷地の場合は、容積率が緩和されます。

計算式は難しいので覚える必要はありません。特定道路に関して容積率の緩和される特例があると覚えましょう。

建ぺい率

建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。建築面積とは、建築物の外壁、柱の中心線で囲まれた部分の面積を指します。

指定建ぺい率

建ぺい率は地域ごとに定められます。

建築物の敷地が2以上の異なる建ぺい率制限の地域にわたる場合

建築物の敷地が2以上の異なる建ぺい率制限の地域にわたる場合の考え方は、容積率の時と同じです。それぞれの地域に属する建築面積の割合に応じて按分計算により算出された数値となります。各建築面積に対する割合において建ぺい率を求め、それを合計して建ぺい率の制限を求めます。

たとえば、建築物の敷地100㎡が準住宅地域50㎡（建ぺい率8/10（80%））と第二種低層住居専用地域50㎡（建ぺい率6/10（60%））にわたる場合は、それぞれ建ぺい率を計算します。50㎡/100㎡（敷地の割合）×8/10＝4/10、50㎡/100㎡（敷地の割合）×6/10＝3/10
4/10+3/10＝7/10＝70%が、この敷地の建ぺい率の限度になります。

この敷地の建築面積の限度は、100㎡×70％＝70㎡です。

建ぺい率に関する特例

防火地域内の耐火建築物の場合

防火地域内の耐火建築物の場合で、建ぺい率が8/10とされている地域以外の地域では1/10緩和され、9/10になります。ただし、建ぺい率が8/10とされている地域については建ぺい率の制限がなくなります。

特定行政庁が指定した街区の角にある敷地の建築物の場合

特定行政庁が指定した街区の角にある敷地の建築物の場合は、建ぺい率が1/10緩和されます。

防火地域内の耐火建築物で特定行政庁が指定した角地の場合

上記の両方の条件を満たす場合は、建ぺい率が2/10緩和されます。また、8/10とされている地域については建ぺい率の制限がなくなります。

建ぺい率の制限を受けない建築物

1. 建ぺい率の限度が8/10とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物
2. 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊その他これらに類するもの
3. 公園、広場、道路、川その他これらに類するものの内にある建築物で特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したもの

建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合

建築物の敷地が防火地域と準防火地域、または防火地域とその他の地域にわたる場合において、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地は、すべて防火地域内にあるものとみなします。

建築物の敷地面積

建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、最低限度以上でなければなりません。

都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、その最低限度は、200㎡を超えてはなりません。

第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内における外壁の後退距離

第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内においては、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離は、当該地域に関する都市計画において外壁の後退距離の限度が定められた場合においては1.5m又は1ｍでなければならない。