媒介契約・代理契約

たとえば、Aが自己所有の甲土地を売却したいと思い、宅建業者Cに「買主を探してほしい」と依頼したとします。宅建業者Cは買主Bを探してAの所有する甲土地の売買契約を成立すると、CはAから報酬をもらうことができます。

このように依頼者との間で結ぶ契約のことを媒介契約といいます。

建士先生

媒介と代理の違いは、宅建業者が依頼者と相手方との間に入って契約締結をすることを媒介といい、代理は依頼者に代わって契約をすることを言います。

宅建業法では、媒介契約についても代理契約についても同様の規定が定められています。そのため、ここでは媒介契約についてのみご説明したいと思います。ちなみに、媒介と仲介はほぼ同じ意味です。

媒介契約の種類

媒介契約は、一般媒介契約と専任媒介契約に分かれます。その違いは、依頼者が媒介契約を締結した宅建業者以外の宅建業者と重ねて媒介を依頼できるか否かです。

また、一般媒介契約には明示型と非明示型に分類され、重ねて依頼する場合の宅建業者のことを明示するかしないかで分かれています。

専任媒介契約では、重ねて他の宅建業者に媒介の依頼をすることを禁止しています。また、依頼者が自分で相手方を見つけて取引をすることを禁止する専属専任媒介契約と、禁止していない専任媒介契約に分かれています。

専任媒介契約の規制

専任媒介契約では他の宅建業者に依頼できなかったり、専属専任媒介契約では自己発見取引禁止の特約がある分、宅建業法に対しても一定の制限が加えられています。

有効期限の制限

 専任媒介契約の有効期限は３カ月を超えることができません。また、３カ月より長い期間を定めたときには有効期間は３カ月となります。

有効期間は依頼者からの申出により更新することができ、更新後の有効期間は更新の時から３カ月を超えることができません。

宅建試験では、自動更新の特約を結ぶことができるというような問題が出題されます。依頼者からの申出がないと更新することはできませんので、自動更新による更新はできません。

専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告

非専属型の専任媒介契約の場合は２週間に１回以上、専属専任媒介契約の場合は１週間に１回以上、その業務の処理状況を報告しなければなりません。

みーこ助手

業務情報の報告は、書面ではなく口頭でもよいとされています。電話で報告する方法でもよいということです。

国土交通大臣が指定する指定流通機構への登録義務

非専属型の専任媒介契約を締結した場合には、契約締結日から７日以内（休業日は除く）、専属専任媒介契約を締結した場合には、契約締結日から５日以内（休業日は除く）に国土交通大臣が指定する指定流通機構にその物件の情報（宅地又は建物につき所在、規模、形質、売買すべき価額、都市計画法その他の法令に基づく制限、専属専任媒介契約である場合にあつてはその旨）を登録しなければなりません。

宅建業者は指定流通機構に登録した場合、指定流通機構が発行する登録を証する書面を、遅滞なく依頼者に引き渡さなくてはなりません。引渡しを義務の反する特約は無効です。

宅建業者が登録した宅地建物の売買（交換）契約が成立したときは、遅滞なく指定流通機構に登録番号（指定流通機構に登録している物件の登録番号）、取引価格、契約成立日を通知しなければなりません。

媒介契約書面の作成と交付

宅建業者は依頼者と売買・交換の媒介契約を締結したときには、媒介契約締結後、遅滞なく媒介契約書を作成し、宅建業者の記名押印をして交付しなければなりません。賃貸の媒介契約は含まれませんので注意が必要です。

媒介契約の記名押印は宅建業者です、宅建士ではありませんから注意が必要です。また、重要事項の説明は説明義務がありましたが、媒介契約には説明する必要はありません。また交付する者にも制限はありません。

媒介契約書面の記載事項

媒介契約書面を作成する場合は、次の事項を記載しなければなりません。

1. 宅地の所在、地番、宅地を特定するために必要な表示、又は、建物の所在、種類、構造、建物を特定するために必要な表示
2. 宅地建物を売買すべき価額または評価額
3. 依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することの許否（一般媒介契約か専任媒介契約か）許す場合（一般媒介契約の場合）明示する義務の存否（明示型か非明示型か）
4. 媒介契約の有効期間と解除に関する事項
5. 指定流通機構への登録に関する事項
6. 報酬に関する事項
7. 専任媒介契約の場合、依頼者が他の宅建業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置
8. 専属専任媒介契約の場合、依頼者が当該相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結したときの措置
9. 明示型の一般媒介契約の場合、依頼者が明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置
10. 国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別

重要な項目（出題頻度が高い項目）

宅地建物を特定するための情報

1は当然記載しなければなりませんよね。これ書かなかったら、何の契約？ってなりますもん。

面積や、構造なども記載事項ということも注意しておきましょう。

売買すべき価額、評価額についての意見

2の宅地建物の価額、評価額は、依頼者の希望売買価格です。もし、宅建業者がこの価額、評価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければなりません。

みーこ助手

依頼者の希望する価格より高くても、安くても、必ず根拠を明らかにしなければならないのです。この根拠は書面にする必要はなく、口頭でもよいことになっています。

たとえば、近隣の取引事例をもとに依頼者の希望の物件価格が安すぎたり、高すぎたりした場合に、適正な価格を助言したりすることができます。

有効期限について

専任媒介契約では、３カ月を超える有効期限を定めることができませんでした。一般媒介契約では、有効期限の制限はありません。しかし、媒介契約書には、一般媒介契約であっても、有効期限を記載しなければなりません。

指定流通機構への登録に関する事項

指定流通機構に関しても一般媒介契約では登録義務はありません。ただし、登録することは可能です。そのため、その旨の記載をします。登録しない場合は「登録しない」と記載します。

専任媒介契約、専属専任媒介契約、明示型の一般媒介契約の場合

専任媒介契約は、１つの宅建業者にしか媒介を依頼することができません。依頼者が他の宅建業者に媒介の依頼をした場合についての措置を記載します。また、専属専任媒介契約の場合には自己発見取引についても特約がされますので、依頼者が自己発見取引をした場合についての措置を記載します。

一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。明示型の一般媒介契約の場合についても、その措置について記載します。

この場合の措置とは、一般的には、履行のために要した費用の償還請求がされるようです。契約というのは自由ですので、ほかに定めをすることもできます。

国土交通大臣が定める標準媒介契約約款

国土交通大臣が定める標準媒介契約約款とは、国土交通大臣が定めた媒介契約のひな形のことです。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方では、「媒介契約制度の的確な運用を図るため、宅地建物取引業者間の大量取引における販売提携、販売受託等の特殊な事情のあるものを除き、標準媒介契約約款を使用することとする。」としています。

そのため、標準媒介契約約款に基づく契約であるか否かの別は、 依頼者が一目で標準媒介契約約款であるか否か確認できるよう、契約書の右上すみに次のように表示します。

「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。」

「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約ではありません。」

媒介契約の制限のまとめ

ゆい

専属専属媒介契約は、専任媒介契約より厳しい契約になるんですね。不動産業者も専属専任媒介契約の場合は、報告義務なら、週一で報告義務がるし、指定流通機構の登録の場合は専任媒介契約より早く登録義務があるんですね。

もし数字がごっちゃになったら、より厳しい方が専属専任媒介契約と思い出せなよいのかな。