自ら売主制限‐クーリング・オフ

建士先生

宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる業務に関して消費者保護の観点からいくつかの規制を設けています。

その一つである、クーリング・オフは、売買契約をした後でも一定の条件の場合に申込みの撤回、契約の解除をすることができるというものです。

クーリング・オフ制度

宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約について、事務所等以外の場所で買受けの申込み又は売買契約を締結した買主は、書面により申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができます。この場合において、宅建業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができません。

クーリング・オフができない事務所等とは

クーリング・オフができない事務所等とは、宅建業者の事務所、専任の宅地建物取引士設置義務がある場所、相手方からの申し出た場合の相手方の自宅・勤務場所です。

宅建業者の事務所

事務所については、契約締結権限を有する者及び専任の宅地建物取引士が置かれ、またその施設も継続的に業務を行うことができるものとされる場所です。

案内所

案内所とは、宅地建物の分譲のための現地案内所や駅前案内所、催しを実施する場所のことで、申込受付場所等も含むものであり、継続的に業務を行うことを予定しているものではないが、一定期間にわたって宅地建物の取引に係る業務を行うことが予定されているような施設のことです。

なお、クーリング・オフ制度の適用が除外される案内所を「土地に定着する建物内に設けられるもの」に限定しており、別荘地等の販売におけるテント張り、仮設小屋等の一時的かつ移動容易な施設はこれには該当しないとしています。

相手方からの申し出た場合の相手方の自宅・勤務場所

相手方からの申し出た場合の相手方の自宅や勤務場所では、その購入意思は安定的とみられます。そのため、クーリング・オフ制度は適用されないことになっています。

みーこ助手

そもそも、クーリング・オフ制度とは、悪質な宅建業者の口車に乗せられて購入を促され、冷静な判断ができないような状況においてしてしまった契約を消費者保護のために撤回できる救済策です。そのため、自宅や勤務場所などに招いてする申込みについては、その購入意思は安定的とみられます。

また、自宅や勤務場所において契約書や申込書に顧客が希望した旨を記載することが望ましいとしています。

他の宅建業者に代理媒介を依頼した場合

宅建業者が自己の物件を販売する場合において、他の宅建業者にその代理媒介を依頼するときは、他の宅建業者の事務所において、クーリング・オフ制度は適用されません。顧客がその代理媒介を依頼した宅建業者の事務所も同様に適用されません。

クーリング・オフ制度の方法と効果

宅建業者が申込みの撤回等を行うことができる旨及びその方法を書面で告知した日から起算して、8日間を経過したときはクーリング・オフによる申込みの撤回または契約の解除はできなくなります。

クーリング・オフをする場合には、必ず書面でしなければなりません。

クーリング・オフによる申込みの撤回等をする場合は必ず書面を発しなければならず、発した時に効力が生じます。

そのため、宅建業者に書面が到着した日が8日を経過していたとしても、発した日が8日以内であれば効力が生ずることになります。

クーリング・オフができなくなる場合

事務所等以外の場所で申し込みをした場合であっても、買主がその宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払った場合には、クーリング・オフすることができません。

クーリング・オフの効果と特約の制限

宅建業者はクーリング・オフが行われた場合には、速やかに手付金、その他の金銭を返還しなければなりません。また、クーリング・オフに伴う損害賠償または違約金の支払いを請求することはできません。

クーリング・オフ制度に関する特約で買主に不利なものは無効です。

平成26年度の宅建試験に下記のような問題が出されました。

クーリング・オフができる期間は8日以内でした。またその特約で買主に不利なものは無効です。

この解除することができる期間を14日間としたものは買主にとって不利とは言えません。よってこの特約は有効です。そのため、10日後であっても買主Bは契約の解除をすることができます。

クーリング・オフ問題ロジックツリー 

クーリング・オフ問題の考え方は、まず、自ら売主であること、宅建業者でない買主です。宅建業者であるかどうかは、肢によって違う場合があるので注意しましょう。（たとえば肢1では宅建業者でない買主と書かれていて、肢２では宅建業者である買主と書かれている場合があります）

次はどこで買受の申込みをしているかということです。事務所等以外の場所ならクーリング・オフができます。

みーこ助手

事務所等以外の場所の例では、テント張りの案内所や喫茶店、ホテルのロビー、レストラン、自ら希望していない自宅や勤務場所、知り合いの宅建業者の事務所（代理媒介の依頼をしていない宅建業者の事務所）など、あらゆる状況を設定して出題してきます。（こしゃくな～ ( ▽ ε ▽ ♯ )）

申込みと契約締結の場所が異なる場合、申込みの場所がどこなのかで判断します。

たとえば、申込みが喫茶店で、契約締結の場所が事務所ならば、クーリング・オフできます。また、申込みが事務所で契約締結の場所が喫茶店だとするとクーリング・オフできません。

次はクーリング・オフについて書面で告げられているかどうかです。口頭ではだめです。そして、その告げられてから８日間を経過していないかどうかです。８日間とは、たとえば月曜日に告げられたとしたら、次の週の月曜日までが８日間に入ります。

その次は引渡しを受け、かつ代金の全額を支払っていないかです。すでに履行をしていればクーリング・オフはできません。