35条書面 重要事項の説明

重要事項の説明は、宅地建物取引士の独占業務です。

たとえば、あなたが宅地を買いその上に建物を建てようと思ったとします。

不動産会社に行き宅地を探してもらい、とても良さそうな場所にあり、この土地になら自分の理想の家が建てられると思い契約をしました。

しかし、いざ建物を建てようとしたら、その土地には、上下水道が通ってなかったり、建物を建てるためには許可が必要だったり、そもそも、建物を建ててはいけない土地だったなんてことになったら、家を建てて幸せに暮らすというあなたの夢がパァになってしまいます。

建士先生

そこで、宅建業者は、宅地建物の契約が成立する前に宅地建物取引のスペシャリストである宅地建物取引士に説明の内容を記載した書面を交付して説明させなければならないのです。

重要事項の説明

それでは、重要事項の説明は誰が誰を使って誰に説明するのでしょうか？

重要事項の説明の義務者

重要事項の説明の義務があるのは宅建業者です。もう少し詳しく言えば、取引にかかわる宅建業者（売主側はもちろん、買主側の宅建業者も）すべてです。

たとえば、売主の媒介をした宅建業者、買主の媒介をした宅建業者がいる場合は、売主、買主の媒介をした両方の宅建業者が説明する義務を負います。（売主が宅建業者ならその売主も）

ただし、こういった場合には、どちらかの宅建業者が代表して一度だけ説明させればよいことになっています。

みーこ助手

あれ？説明するのって宅地建物取引士じゃないの？と思われたかもしれません。

その通りです、説明するのは宅地建物取引士です。あくまで、宅建業者が宅地建物取引士をして重要事項の説明をさせることになっているのです。

それでは、誰にするのでしょうか？

上の例であれば、重要事項の説明は買主にします。売主にする必要はありません。

重要事項の説明の方法

重要事項の説明は次のような方法で行います。

重要事項の説明をする宅建士

重要事項の説明は必ず宅地建物取引士が行わなければなりません。

ただし、宅建士であればよく、専任の宅建士である必要はありません。

宅地建物取引士証の提示

宅地建物取引士が重要事項の説明を行う場合には、必ず宅建士証を提示してしなければなりません。

この提示義務に違反すると監督処分の対象になり、10万円以下の過料に処せられる場合があります。

提示義務には、取引の関係者からの請求の場合も提示しなければなりませんが、この場合、提示義務に違反しても罰則の適用はありません。違いに注意しましょう。

提示義務には従業者証と宅建士証があります。

宅建業者の従業者は取引の相手方から請求があったときは従業者証明書を提示しなければなりません。この提示を宅建士証に代えて提示することはできません。

また、宅地建物取引士は取引の相手方から請求があったときは宅建士証を提示しなければなりません。この提示を従業者証明書に代えて提示することはできません。当たり前のことですけどね。

重要事項説明書の記名押印

重要事項説明書には、必ず宅地建物取引士の記名押印が必要です。

ただし、記名押印を行った宅建士が必ずその重要事項の説明を行う必要はありません。

たとえば、「記名押印は宅建士Aがしたが、宅建士Aは出張のため、重要事項の説明は宅建士Bが行った」としても、宅建業法に違反しません。ただ、記名押印した者が説明をするということが一般的です。

重要事項の説明の内容

重要事項の説明の内容は項目が非常に多いので、覚えるのが大変です。

考え方として、自分がお客さんの立場になって考えてみるのもよいかもしれません。

また、重要事項の説明の内容と契約締結時に交付する書面いわゆる37条書面の記載事項との違いを問う問題が出題されます。これらがごっちゃにならないように注意しましょう。

取引条件に関する事項

取引条件に関する事項　共通する項目について

1の金銭についてですが、代金や借賃を記載するのではありません。それ以外に授受される金銭の額と目的です。

重要事項の説明では、その宅地や建物がどういった物なのかを説明するためのものです。

代金や借賃については、重要事項の説明を受けたのちに交渉して金銭や借賃の額を当事者間で決定したのち契約締結する、とイメージするとよいかもしれません。なので、代金や借賃といった金額は37条書面記載事項になっています。

37条書面では、代金や借賃の額とともに授受の時期についても記載事項になっています。（重要事項の説明では時期については記載不要です）

3、4については、あらかじめ、解除についての事項、損害賠償の予定、違約金に関する事項を定めておきます。もし定めない場合には「定めない」と記載します。これに対し、37条書面では、定めない場合は記載しません。

取引条件に関する事項　売買・交換の項目について

1の金銭のあっせんとは、宅建業者が購入資金を借りるために金融機関を紹介することです。

この場合にもし金融機関の融資を断られた場合にはどうするかということを記載します。たとえば、「融資を受けることができない場合には解除することができる」というようなことを決めておきます。

重要事項の説明では、あっせんの内容まで記載事項ですが、37条書面では内容の記載は不要です。

取引物件に関する事項

取引物件に関する事項　共通する項目について

1については抵当権などの登記がされている場合です。権利の種類や内容、登記名義人を記載します。

みーこ助手

登記された権利の種類では、近々抹消される予定の抵当権の内容についても説明するようになっています。

平成26年 問35で出題されました。

今後も出題される可能性はあるので知識として覚えておきましょう。

2の法令に基づく制限では、取引の目的となる不動産が公法上にどのような制限を受けるかを記載して説明します。

たとえば、建ぺい率や容積率、高さ制限、用途地域、建築協定の制限などなど。

取引を行う宅地や建物がどのような制限を受けるのかを記載します。

また、建物の賃借の場合には、開発許可、用途制限、建ぺい率、容積率の制限等の説明は不要です。建物を賃借する者にとっては、建ぺい率や容積率などの制限は関係ないことですからね。

3はライフラインについてです。整備されていない場合には、その見通しや負担に関する事項も記載します。

賃借の場合に関する事項で、建物賃借の場合には台所、浴室、便所その他建物設備の整備の状況について記載事項があります。この項目は建物の売買・交換の場合には説明不要ですので注意しましょう。

4は未完成物件についてです。宅地の造成、建物建築が未完成の場合には、工事完了時における形状、構造を説明します。またその説明に関し必要な場合には平面図を交付して説明します。

5は○○防災区域や○○警戒区域といった区域についてです。この項目はどのような取引であっても説明しなければなりません。

水害ハザードマップ

水害ハザードマップについては、取引の対象となる宅地又は建物が存する市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものを掲示しなければなりません。この場合、入手可能な最新のものを用いなければなりません。

ただし、水害ハザードマップに記載されている内容の説明は義務付けられていません。説明不要です。

対象物件が水害ハザードマップに記載された区域に該当しないなアイでも水害リスクがないと誤解させないよう注意が必要とされています。

また、水害ハザードマップを作成していない場合は、存在しない旨を説明しなければなりません。

みーこ助手

水害ハザードマップに関しては、令和3年 問33に出題されました。

水害や津波などの災害が頻繁に起こっている中、水害ハザードマップは重要と考えられます。

宅地建物取引業法35条1項14号 宅地建物取引業法施行規則 第16条の4の3第3号の2 水防法施行規則 第11条1項

建物賃借以外で記載が必要な項目について

私道に関する負担に関する事項では、建物賃借について説明不要です。

私道に関する負担とは、取引対象の宅地の一部が道路になっている場合です。このような宅地ではその道路に関して金銭の負担がある場合があり、その説明をする必要があります。ただし、建物の賃借人にとっては関係ないことですので説明不要となっています。

取引物件に関する事項　建物に関する項目について

売買、交換、貸借に共通する項目では、石綿の使用について調査の有無があるときに説明します。ただし、石綿使用の調査の結果がない場合にわざわざ調査を行って説明する必要はありません。

もう一つは一定の耐震診断を受けたものである時はその内容を説明しなければなりません。ただし、昭和56年6月1日以降に新築工事に着工したものは除きます。また、昭和56年５月31日以前の建物であって耐震診断を受けていなければわざわざ耐震診断を受ける必要はありません。 

割賦売買に関する事項

1. 現金販売価格（引き渡しまでにその代金の全額をする場合の価格）
2. 割賦売買販売価格（割賦売買の方法により販売される場合の価格）
3. 宅地または建物の引渡しまでに支払う金銭の額とその支払時期と支払方法
4. 割賦金の額とその支払時期と支払方法

割賦売買の場合にのみ説明が必要な項目です。

 区分所有建物の場合に関する事項

区分所有建物の取引の場合は、以下の項目が追加され説明しなければなりません。

区分所有建物の場合に関する事項　共通する項目について

２の管理委託されているときは委託を受けている者の氏名、住所を、法人場合には、商号、名称、主たる事務所の所在地を説明します。ただし、管理委託業務の内容までは説明不要です。

区分所有建物の場合に関する事項　売買・交換の場合の項目

1については、一棟の建物の敷地の権利の種類と内容を説明します。権利の種類については、所有権、地上権、賃借権等の区別をして記載します。内容については、所有権の場合には対象面積を記載します。

また、地上権や賃借権については、対象面積とともに存続期間も合わせて記載することになっています。地代や賃借料については区分所有者の負担する額を記載して説明することになっています。

2について、共用部分に関する規約の定めがあるときは案を含みその内容について説明します。共有部分に関する規約の定めは賃借の場合には記載不要です。賃借人にとって共用部分の規約は関係ないことですからね。

3についてですが、購入者にとって金銭的に不利な規約の条項はその内容を説明しなければなりません。通常は維持修繕の費用等は区分所有者が負担するのが原則です。ただ、「分譲の際に売れ残った住戸について、売主である宅建業者は未販売住戸についての修繕積立金を負担しなくてもよい」というような規約が定められている場合には購入者にとって不利な条項のためその内容を説明しなくてはなりません。

４ではすでに積み立てられている維持修繕費用の額、滞納額の有無、滞納額がある場合には「一棟の建物に係る滞納額（滞納額の総額）」と「専有部分に係る滞納額（たとえば、203号室が滞納している場合には、203号室がいくら滞納しているかその額）」を説明することになっています。

貸借の場合に関する事項

賃借の場合は、以下の項目が追加され説明しなければなりません。

貸借の場合に関する事項　共通する項目について

1,2については、契約期間や更新に関する事項、契約形態について記載します。

3の宅地建物の用途、その他の利用の制限に関する事項では、たとえば、事業用としての利用の禁止等の制限、事業用の業種の制限のほか、ペット飼育の禁止、ピアノ使用の禁止等の利用の制限などがあります。

4については、例えば賃料等の滞納分との相殺や一定の範囲の原状回復費用として敷金が充当される予定の有無、原状回復義務の範囲として定められているものが該当します。ただし、定めがない場合にはその旨を説明する必要はありません。

5については、管理委託されているときは委託を受けている者の氏名、住所を、法人場合には、商号、名称、主たる事務所の所在地を説明します。ただし、管理委託業務の内容までは説明不要です。

貸借の場合に関する事項　宅地の場合の項目

契約終了時における建物の取壊しに関する事項については、主に一般定期借地権の場合です。たとえば、賃貸借終了時に借地上の建物を取壊し更地にして返還するような条件がある場合にはその内容を説明します。

貸借の場合に関する事項　建物の場合の項目

建物の貸借の契約の場合には、浴室、便所、台所等建物の設備の整備の有無、形態、使用の可否等日常生活に通常使用する設備の整備の状況を説明事項としています。たとえば、ユニットバス等の設備の形態、エアコンの使用の可否などが該当します。この項目は建物の売買・交換では重要事項ではありません。

信託の場合に関する事項

宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合には以下の項目を記載して説明しなければなりません。

1. 登記された権利の種類、内容、登記名義人
2. 法令に基づく制限
3. 私道に関する負担に関する事項
4. 飲料水、電気、ガスの供給や排水施設
   整備されていない場合はその整備の見通し、負担に関する事項
5. 未完成物件の場合は工事完了時における形状、構造
   宅地の場合は接する道路の構造および幅員
   建物の場合は主要構造部分、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造
6. その信託財産が区分所有建物の場合は以下に挙げる事項
   ・建物を所有するための一棟の建物の敷地の関する権利の種類、内容
   ・共用部分に関する規約の定め（案を含む）があるときはその内容
   ・維持修繕費用、管理費、その他所有者の負担費用を特定者の減免する旨の規約（案を含む）があるときはその内容
   ・維持修繕費用の積み立てを行う旨の規約（案を含む）があるときはその内容
   ・維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容
7. 造成宅地防災区域内、土砂災害警戒区域内、津波災害警戒区域内にあるときはその旨
8. 石綿の使用の有無の調査があるときはその内容
9. 一定の耐震診断を受けたものである時はその旨（昭和56年6月1日以降に新築工事に着工したものは除く）
10. 建物が住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨
11. 契約不適合担保責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講ずるかどうか。講ずる場合におけるその措置

5において図面が必要とするときは図面を交付して説明しなければなりません。

ただし、その売買の相手方の利益の保護のため支障を生ずることがない場合で、以下に挙げる場合には交付して説明する必要がありません。

1. 投資事業が、主として宅地又は建物に係る信託の受益権以外に対するものである場合
2. 金融商品取引法第二条第三十一項 に規定する特定投資家及び特定投資家とみなされる者を不動産信託受益権売買等の相手方とする場合
3. 契約締結前1年以内に売買の相手方に対し当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明をしている場合または1年以内に当該説明に係る売買契約と同一の内容の売買契約の締結を行った場合
4. 売買の相手方に対し目論見書（書面を交付して説明すべき事項のすべてが記載されているものに限る。）を交付している場合

みーこ助手

信託の問題は平成20年 問36で出題されました。出題頻度は低いと思います。ただ、記載事項を見ていただくとわかるように、信託以外の説明事項の内容と同じです。

ただし書きの項目をさらっと流す程度で十分かと思います。

供託所等の説明

重要事項の説明とは別に、契約締結前までに供託所等に関する説明をしなければなりません。

供託所等とは、営業保証金制度、弁済業務保証金制度についてです。これらは宅建業者と取引をした者を保護する制度です。取引をした者がこの制度のことを知らなかったということになると意味がありません。

そのため　、宅建業者は契約が締結する前までに次に挙げる事項を説明しなければなりません。

1. 営業保証金を供託している場合には、供託した主たる事務所の最寄りの供託所、所在地
2. 保証協会の社員の場合には、その保証協会の名称、住所、事務所の所在地、保証協会が弁済業務保証金を供託している供託所とその所在地

供託所の説明は売主と買主に説明する義務があります。また、宅建士が説明することはなく従業者が説明すればよいことになっています。書面の交付義務もありません。

事実不告知の禁止

宅建業者は、その業務に関して、宅建業者の相手方等に対し、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはなりません。

1. 重要事項の説明の記載事項
2. 37条書面の記載事項
3. 供託所等の説明
4. 宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であって、宅建業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの