自ら売主制限‐損害賠償額の予定

建士先生

損害賠償額の予定とは、当事者の債務不履行による損害賠償が発生した場合にあらかじめその額を契約で定めることです。

実際の損害が大きかろうが小さかろうが、契約時に定めた損害額を支払うことになります。

損害賠償額の予定等の制限

宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において損害賠償の予定の制限を設けています。

損害賠償額の予定とは

宅地建物の売買では、その金額が大きく相手方が多大な損害を被る恐れがあります。もし、損害賠償額の予定をしてない場合は、損害の発生やその額を証明し裁判により争うことになります。

こういった場合に、損害賠償額の予定しておくことで、実際に発生した損害額が多かろうが少なかろうが、契約で定めた賠償額を支払うことで争いを避けることができます。

宅建業法　損害賠償額の予定等の制限

本来、契約とは当時者間で自由に定めることができるので、損害賠償額の予定をするか否か、損害賠償額の予定を契約で定める場合の損害賠償額も当事者の自由です。

しかし、高額な損害賠償額の予定では、消費者に大きな負担がかかってしまう可能性があります。

そのため、宅建業法では損害賠償額の予定の制限が設けられています。

宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の10分の2を超える定めをしてはなりません。

これに反して、10分の2を超える定めをしたときは、超える部分について無効になります。

みーこ助手

たとえば、宅建業者が自ら売主となる1億円の売買契約で損害賠償額の予定をする場合には、1億円の10分の2（20%、2割）である2,000万円までを定めることができます。もし3,000万円と定めた場合には、2,000万円までは有効で、1,000万円は無効です。

損害賠償額の予定と違約金を定めた場合では、それを合算した金額が代金の10分の2を超えることができないということに注意しましょう。

みーこ助手

宅建業者が自ら売主となる1億円の売買契約で損害賠償額を1,500万円、違約金を1,500万円と定めた場合でも、合算した金額が3,000万円なので、2,000万円までが有効で、1,000は無効になります。

またこの定めは相手方が宅建業者でない場合の制限です。そのため、相手方が宅建業者である場合には、この規制は適用されません。そのため、損害賠償額の予定をする場合には、10分の2を超える予定をすることもできます。

損害賠償額の予定をしなかった場合

損害賠償額の予定をしなかった場合には、実際の損害額が損害賠償額になります。相手方が宅建業者でない場合であっても、損害賠償額の予定が定められなかった場合には、10分の2に限定されず、実際の損害額が損害賠償の額になります。

損害賠償額の予定の制限は、損害賠償額の予定をする場合の制限です。予定をするかしないかは当事者の自由です。

この制限は、宅建業者が自ら売主となり相手方が宅建業者でない場合の売買契約において、損害賠償額の予定をする場合に適用されるのです。

裁判所はその額を増減することができない

損害賠償額の予定がされた場合で、裁判で実際に生じた損害の額が多かったり少なかったりした場合であって、それを証明したとしても、裁判所はその額を増減することはできません。

民法第420条1項