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地価公示法





宅建試験では、毎年、地価公示法と不動産鑑定評価規準のどちらかが出題されています。

ヤマをかけて勉強してもかまいませんが、たまに連続でどちらかが出題されるということもあります。

10年分の出題傾向を表でまとめていますので、参考にしてください。

 

 

地価公示法と不動産鑑定評価基準の出題傾向

地価公示法と不動産鑑定評価基準の出題傾向
  H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28
地価公示法      ○      ○      ○
不動産鑑定評価基準    ○   ○           

 

平成15年度からの地価公示法と不動産鑑定評価基準の出題傾向を表でまとめてみました。

さて、次の試験ではどっちが出題されるでしょう。

 

H25とH26は連続で地価公示法が出題されました。出題傾向からみれば次は不動産鑑定評価基準の方が出題される可能性が高いのかもしれません。

 

地価公示法

地価公示法とは、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することを目的としています。

 

地価公示法の手続き

地価公示は毎年1回、土地鑑定委員会が行います。この委員会は、国土交通省に置かれ、国土交通大臣が委員7人を任命して組織されます。(委員のうち6人は非常勤)

 

標準地の選定

まずは、土地鑑定委員会が、国土交通省令で定めるところにより、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定します。

  1. 公示区域内(国土利用計画法、規制区域を除く)地域
  2. 都市計画区域、その他の土地取引が相当程度見込まれる区域(都市計画区域外にも定めることができる

 

鑑定評価

鑑定評価は、2人以上の不動産鑑定士が行います。

  1. 近傍類地の取引価格から算定される推定の価格
  2. 近傍類地の地代等から算定される推定の価格
  3. 同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額

これらを勘案して行います。この3つは覚えてください。また「勘案」して行うという言葉も重要です。

 

価格の判定

土地鑑定委員会は、基準日(1月1日)に標準地の単位面積(1㎡)あたりの正常な価格を判定します。

正常な価格とは、土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいいます。また、土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格です。

 

標準地の価格等の公示・書面等の送付及び閲覧

標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、すみやかに、次に掲げる事項を官報で公示しなければなりません。

  1. 標準地の所在の郡、市、区、町村及び字並びに地番
  2. 標準地の単位面積当たりの価格及び価格判定の基準日
  3. 標準地の地積及び形状
  4. 標準地及びその周辺の土地の利用の現況
  5. その他国土交通省令で定める事項(前面道路の状況、水道、ガス供給施設、下水道の整備の状況等)

公示をしたときは、すみやかに、関係市町村の長に対して、公示した事項のうち当該市町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を送付しなければなりません。

関係市町村の長は、上記の図書を当該市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければなりません。

 

公示価格の効力

公示価格の効力
土地の取引を行なう者 都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行なう者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない
不動産鑑定士の土地についての鑑定評価 不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示された標準地の価格を規準としなければならない。
公共事業の用に供する土地の取得価格の算定 土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない
収用する土地に対する補償金の額の算定 公示区域内の土地について、当該土地に対する事業の認定の告示の時における相当な価格を算定するときは、公示価格を規準として算定した当該土地の価格を考慮しなければならない。

 

公示価格を規準とすること

公示価格を規準とするとは、対象土地の価格(当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして成立すると認められる価格)を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる一又は二以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行ない、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいいます。

 

難しいのでキーワードをチェックしておきましょう。



 

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