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都市計画法‐都市計画法の内容





宅建試験では毎年2問出題されています。ただ、都市計画法で勉強する用語や内容は、建築基準法や農地法などでも必要な知識です。しっかり理解しておかないと、あとあとわからなくなってしまいます。

 

 

都市計画法とは

都市計画法とは、街づくりを行う場所を指定して、具体的なプランを作成し、生活に便利で快適な街づくりを行うための法律です。

 

都市計画法の目的

(目的)
第一条  この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

 

 都市計画法 都市計画区域、準都市計画区域

 

都市計画区域

都市計画法で生活に便利で快適な街づくりを行うためには、まず、どこに街づくりを行うのかを決めなくてはなりません。計画的に街づくりを行うといっても、住みづらい街では意味がありません。

まずは、街づくりに適した場所を選ぶことから始めなくてはなりませんよね。

この街づくりに適しているとして選ばれた場所のことを都市計画区域といいます。

 

都市計画区域の指定

都市計画区域は、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定されます。また、必要があるときは、市町村や都道府県の区域外にわたり指定することができます。

たとえば、東京都と埼玉県にわたり都市計画区域を指定することもできるということです。

 

都市計画区域の指定権者

1つの都道府県に都市計画区域を指定する場合は都道府県又は市町村が、2つ以上の都府県に都市計画区域を指定する場合は国土交通大臣が指定します。

 

区域区分

都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができ、この区分を区域区分といいます。

 

区域区分 市街化区域、市街化調整区域
市街化区域 すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
市街化調整区域 市街化を抑制すべき区域とする。(市街化の禁止ではない)

 

区域区分は市街化区域と市街化調整区域を「定めることができる」としています。つまり、必要がないときは、定めないこともできるということです。このように区域区分がなされない都市計画区域を「区域区分が定められていない都市計画区域(非線引区域)」といいます。

 

準都市計画区域

都道府県は、都市計画区域の区域のうち、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができます。

 

準都市計画区域内における都市計画
定めることができる都市計画 定めることができない都市計画

用途地域

特別用途地域

高度地区

特定用途制限地域

風致地区

など

特例容積率適用地区

高層住宅誘導地区

高度利用地区

特定街区

防火地域、準防火地域

市街地開発事業

など

 

準都市計画区域では、放置すれば将来における都市の整備、開発等に支障が生じないように指定する区域です。そのため、土地の利用を促進してしまうような都市計画は定めることができません。

たとえば、高度利用地区は、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るために、容積率の最高限度や最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度などに関する規制です。逆に高度地区は建築物の高さの最高限度または最低限度を定めることになっています。そのため、開発が進んでしまうような高度利用地区は定めることができず、高さの制限を規制する高度地区は定めることができるということです。

 

地域地区

これまでにちょこちょこと出てきている、○○地域とか○○地区というものをひっくるめて地域地区と呼んでいます。細かく目的のプランに分けるために、地域地区を定めてます。地域地区とは、都市計画区域内において、土地建物の用途や構造などを規制する地域のことで、用途地域と補助的用途地域に分けることができます。

 

用途地域

都市計画では、「この地域では百貨店や映画館などの商業施設のための地域にしましょう」とか、「この地域は、静かな住宅街のために、大きな建物を建てられなくしましょう」など様々な目的で用途地域を定めます。用途地域において住宅系、商業系、工業系の地域(12種類)が定められています。

 

用途地域を定める区域

用途地域は市街化区域では少なくとも(必ず)定めることになっています。市街化区域は優先的に市街化を図るべき区域だからです。また、市街化調整区域では、定めることができません

 

用途地域を定める区域、定めない区域
都市計画区域

 

市街化区域 少なくとも(必ず)定める
市街化調整区域 原則として定めない
非線引区域 必要があれば定めることができる
準都市計画区域 必要があれば定めることができる
都市計画区域および
準都市計画区域外の区域
定めることはできない

 

住宅系(7種類)商業系(2種類)工業系(3種類)の用途地域

用途地域は全部で12種類です。住宅系、商業系、工業系に分かれています。また、建築基準法などでも用途地域が出てきます。宅建資格ゲッターではわかりやすいように番号を付けて勉強していきます。

  1. 第一種低層住居専用地域(一低)
  2. 第二種低層住居専用地域(二低)
  3. 第一種中高層居宅専用地域(一中)
  4. 第二種中高層居宅専用地域(二中)
  5. 第一種住居地域(一住)
  6. 第二種住居地域(二住)
  7. 準住宅地域(準住)
  8. 近隣商業地域(近商)
  9. 商業地域(商業)
  10. 準工業地域(準工)
  11. 工業地域(工業)
  12. 工業専用地域(工専)
それぞれの用途地域の説明
番号 種類 定義 内容
1 一低 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 低層住宅(1階建てや2階建て)の閑静な住宅街にするための地域
2 二低 主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
3 一中 中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 マンションなどの中高層住宅を建てるための地域
4 二中 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
5 一住 住居の環境を保護するため定める地域 戸建やマンション、店舗や事務所といったいろいろな建築物が立ち並ぶ地域
6 二住 主として住居の環境を保護するため定める地域
7 準住 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域 道路沿いで、自動車関連施設(大型駐車場があるスーパーなど)と住宅街が調和した環境を保護するための地域
8 近商 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域 近隣の住民が日用品の買い物をするための店舗等(商店街など)が立ち並ぶような地域で、利便の増進を図る地域
9 商業 主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域 百貨店や大型商業施設、飲食店、オフィスビルが集中する地域

10

準工 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域 環境の悪化の恐れのない軽工業の工場などを建てるための地域
11 工業 主として工業の利便を増進するため定める地域 大きな工場が集中する地域
12 工専 工業の利便を増進するため定める地域 臨海工業地帯、コンビナート、工業団地などの地域

 

12種類の定義、内容をすべて丸暗記する必要はありません。キーワードで覚えましょう。その方が簡単です。

 

用途地域以外の地域地区 補助的用途地域

地域地区には用途地域以外にもさまざまなものがあります。宅建試験でも出題頻度が高いのでしっかり勉強しておきましょう。

 

補助的用途地域
地域地区 定義 内容等
特別用途地区 用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区

用途地域内に定める

補完して定める

特定用途制限地域 用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域

市街化調整区域以外で用途地域が定められていない土地に定める。

建築物の用途の概要を制限する。

特例容積率適用地区 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域又は工業地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築物の容積率の限度からみて未利用となつている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区

土地の高度利用を図るために定める。

1,2,12の用途地域には定めない。

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
× × ×

※数字は上記の用途地域の番号です。

高層住居誘導地区 住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域でこれらの地域に関する都市計画において建築物の容積率が10分の40(400%)又は10分の50(500%)と定められたものの内において、建築物の容積率の最高限度、建築物の建ぺい率の最高限度及び建築物の敷地面積の最低限度を定める地区

5,6,7,8,10の用途地域に定める。

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
× × × × × × ×

※数字は上記の用途地域の番号です。

高度地区 用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区

用途地域内に定める

高さについての定め。

高度利用地区 用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区

用途地域内に定める

高さについては定めない。

特定街区 市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区

容積率などの建築基準法の制限がされていない街区として特定街区が定められる。

用途地域外でも定められる。

防火地域又は準防火地域 市街地における火災の危険を防除するため定める地域

市街地において定める。

用途地域外でも定められる。

風致地区 都市の風致を維持するため定める地区

地方公共団体の条例で建築行為や木竹の伐採などを制限。

用途地域外でも定められる。

臨港地区 港湾を管理運営するため定める地区 港湾の管理のために定める。
景観地区 市街地の景観を維持する地区 市街地の良好な景観の形成を図るために定める

 

 

用途地域について都市計画で定める事項

  1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
一低 二低 一中 二中 一住 二住 準住 近商 商業 準工 工業 工専
容積率
建ぺい率  
高さ                    

 

容積率についてはすべての用途地域で定めることになっています。

建ぺい率については、商業地域以外の用地地域で定めます。商業地域については、建築基準法で原則の数値が10分の8と決まっているので、都市計画で選択することなく10分の8となります。

また、高さについては、一低と二低については10mまたは12mのどちらかから選択することになっています。

 

都市施設

都市施設とは、道路、公園、下水道、ガス供給施設、河川・水路、学校、図書館、病院、社会福祉施設市場、火葬場などを言います。その中でも、道路、公園、下水道の3つは市街化区域および区域区分が定められていない都市計画区域内(非線引区域)において必ず定めなければなりません。

また、住宅系(1~7まで)の用途地域においては、義務教育施設(小中学校など)を定めなければなりません。

 

市街地開発事業

市街化区域又は区域区分が定められていない都市計画区域内(非線引区域)において、一体的に開発し、又は整備する必要がある土地の区域について定めることになっています。市街化調整区域や準都市計画区域では定めることができません。

 

市街地開発事業の種類

  1. 土地区画整理法による土地区画整理事業
  2. 新住宅市街地開発法による新住宅市街地開発事業
  3. 首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律による工業団地造成事業又は近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律による工業団地造成事業
  4. 都市再開発法による市街地再開発事業
  5. 新都市基盤整備法による新都市基盤整備事業
  6. 大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法による住宅街区整備事業
  7. 密集市街地整備法による防災街区整備事業

 

地区計画

地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画とし、土地の区域について定めるものです。

 

地区計画が定められる土地の区域

  1. 用途地域が定められている土地の区域
  2. 用途地域が定められていない土地の区域のうち次のいずれかに該当するもの
    1. 住宅市街地の開発その他建築物若しくはその敷地の整備に関する事業が行われる、又は行われた土地の区域
    2. 建築物の建築又はその敷地の造成が無秩序に行われ、又は行われると見込まれる一定の土地の区域で、公共施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの
    3. 健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区の環境が形成されている土地の区域

用途地域が定められている土地の区域においては、どこでも定めることができることになっています。また、用途地域が定められていない土地の区域においても、一定の場合には、定めることができるものとされています。ただし、準都市計画地域においては土地利用を規制する場所のため、きめ細かな街づくりを行うような場所ではないため、地区計画は定めることができません。

 

地区計画等の区域内における建築等の規制

再開発等促進区、開発整備促進区、地域整備計画が定められている地区計画の区域内において、以下の行為をする場合は届け出なければなりません。

  1. 土地の区画形質の変更
  2. 建築物の建築
  3. 工作物の建設

 

地区計画等の区域内における建築等の規制 届出等
原則 行為に着手する日の30日前までに、行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日等を市町村に届出
例外
  1. 通常の管理行為、軽易な行為
  2. 非常災害のため必要な応急措置として行う行為
  3. 国又は地方公共団体が行う行為
  4. 都市計画事業の施行として行う行為
  5. 都市計画法の開発行為の許可を要する行為

市町村長は、届出があつた場合において、その届出に係る行為が地区計画に適合しないと認めるときは、その届出をした者に対し、その届出に係る行為に関し設計の変更その他の必要な措置をとることを勧告することができる。

市町村長は、勧告をした場合において、必要があると認めるときは、その勧告を受けた者に対し、土地に関する権利の処分についてのあつせんその他の必要な措置を講ずるよう努めなければならない

 

都市計画の決定手続き

都市計画には、様々なものがあります。それらの都市計画を定める者は誰でしょう。それは、都道府県と市町村です。

 

都市計画を定める者

次に掲げる都市計画は都道府県が、その他の都市計画は市町村が定めます。

  1. 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に関する都市計画
  2. 区域区分に関する都市計画
  3. 一定の都市再開発方針等に関する都市計画
  4. 一定の市街地開発事業に関する都市計画

市町村が定める都市計画は都道府県が定めた都市計画に適合したものでなければならず、市町村が定めた都市計画が、都道府県が定めた都市計画と抵触するときは、都道府県が定めた都市計画が優先されます。

 

都市計画の決定
都道府県が定める都市計画 市町村が定める都市計画
区域区分

大規模、広域的な地域地区

・風致地区で面積が10ha以上のもの(2以上の市町村の区域にわたるものに限る。)

・特別緑地保全地区で面積が10ha以上のもの(2以上の市町村の区域にわたるものに限る。)

小規模な地域地区

  1. 用途地域
  2. 高層住宅誘導地区
  3. 特別用途地区
  4. 高度地区
  5. 高度利用地区
  6. 特定街区
  7. 防火地域・準防火地域
  8. 小規模な風致地区
  9. 景観地区

一定の大規模な市街地開発事業等

・土地区画整理法による土地区画整理事業で施行区域の面積が50haを超えるもの

・都市再開発法による市街地再開発事業で施行区域の面積が3haを超えるもの

左記以外の市街地開発事業等
地区計画

 

 

都市計画決定手続きの流れ

市町村が定める場合と都道府県が決定する場合(2以上の都府県の区域にわたる都市計画区域に係る都市計画は、国土交通大臣及び市町村が定める)の都市計画決定手続きの流れです。

宅建試験ではあまり出題されませんが、大まかな流れとキーワードをチェックしておきましょう。

 

都道府県が決定する場合

都市計画の決定の流れ 都道府県が決定する場合

 

市町村が決定する場合

 都市計画の決定の流れ 市町村が決定する場合

 

国土交通大臣の定める都市計画

2以上の都府県の区域にわたる都市計画区域に係る都市計画は、国土交通大臣及び市町村が定めるものとします。

 

国土交通大臣の指示等

国土交通大臣は、国の利害に重大な関係がある事項に関し、必要があると認めるときは、都道府県に対し、又は都道府県知事を通じて市町村に対し、期限を定めて、都市計画区域の指定又は都市計画の決定若しくは変更のため必要な措置をとるべきことを指示することができます。この場合においては、都道府県又は市町村は、正当な理由がない限り、当該指示に従わなければなりません。

 

都市計画の決定等の提案

都市計画は原則として、都道府県または市町村が決定しますが、次に挙げる者は都市計画の決定や変更について提案することができます。

  1. 土地所有者等
  2. まちづくりの推進を図る活動を行うことを目的とするNPO法人


 

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