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住宅瑕疵担保履行法





住宅瑕疵担保履行法の正式名称は「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」といいます。

住宅瑕疵担保履行法は品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)による瑕疵担保責任の履行の実現のため資力確保措置を義務付けるための法律として制定されました。

 

住宅の品質確保の促進等に関する法律において、新築住宅の建築請負人および新築住宅の売主に、引渡しの時から10年間の瑕疵担保責任を課しています。

しかし、売主の倒産などで瑕疵担保責任が履行されない場合があります。そのため、住宅瑕疵担保履行法では住宅の品質確保の促進等に関する法律による瑕疵担保責任の履行を確保するために、あらかじめ資力確保措置の方法として住宅販売瑕疵担保保証金の供託または住宅販売瑕疵担保責任保険契約を義務付けました。

 

 

住宅瑕疵担保履行法の適用

住宅瑕疵担保履行法が適用されるのは、品確法の瑕疵担保責任の特例が適用される「新築住宅」です。

また、適用されるのは、自ら売主の8種制限と同じように、宅建業者(または建築業者)が自ら売主となり宅建業者でない買主との新築住宅の売買契約に限られます

 

新築住宅とは

新築住宅とは、人の居住の用に供されたことがなく建築工事完了の日から起算して1年を経過しないものです

 

資力確保措置

資力確保措置の方法は以下の2種類です。

  1. 住宅販売瑕疵担保保証金の供託
  2. 住宅瑕疵担保責任保険契約

住宅販売瑕疵担保保証金の供託

住宅販売瑕疵担保保証金の供託
供託義務者 新築住宅を販売する宅建業者(工事を請け負った建築業者)
供託先 主たる事務所の最寄りの供託所
供託金 供給戸数に応じて算出した額(供託金の額については細かい知識なので覚える必要はありません)
供託方法 金銭のほか、一定の有価証券
還付による不足額の供託
  1. 通知を受けた日から2週間以内に不足額を供託
  2. 供託した日から2週間以内に免許権者に対し届出
保証金の取戻し 免許権者の承認が必要

 

住宅販売瑕疵担保保証金の供託は営業保証金の供託に似ているので覚えやすいと思います。

 

販売新築住宅の合計戸数の算定

販売新築住宅のうち、その床面積の合計が55㎡以下のものは2戸を1戸と数えることになっています。小さい規模の住宅は2つを1つと考えるということです。

 

住宅瑕疵担保責任保険契約

住宅瑕疵担保責任保険は、新築住宅の売主である宅建業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅瑕疵担保責任保険契約を締結する方法で行うことができます。

 

住宅瑕疵担保責任保険は、売主である宅建業者が保険に加入するものです。買主ではありませんので注意しましょう。

また、保険の期間は新築住宅引渡し後10年以上にわたり有効のもので、保険金支払いの上限額(保険金額)が2,000万円以上でなければなりません。

 

 

資力確保措置の実施状況についての届出義務

資力確保措置を行わなければならない宅建業者は、基準日(毎年3月31日と9月30日)から3週間以内免許権者に対し資力確保措置の実施状況(基準日前6カ月間に引き渡した新築住宅に関する事項)について届出をしなければなりません。

 

宅建業者は資力確保措置を講じない場合、または資力確保措置の実施状況についての届出をしないときは、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降において、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはなりません。

 

買主に対する資力担保措置についての説明義務

自ら売主となり新築住宅の売買契約を締結しようとする宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている場合、その売買契約を締結するまでに供託所の名称、所在地等を書面を交付して説明しなければなりません。この交付、説明は取引士がする必要はありません。宅建業者の従業者でも構いません。

 

資力確保措置として保険契約を締結した場合には、その保険証書を買主に交付します。この場合には説明義務はありません

 



 

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