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自ら売主‐瑕疵担保責任の特約の制限





宅建業者が自ら売主となり宅建業者でない買主との売買契約において瑕疵担保責任に関する特約をする場合の制限についてです。民法でも瑕疵担保責任についての規定が定められています。

民法との違いについても注意しておくことが重要です。

 

 

宅建業法 瑕疵担保責任についての特約の制限

宅建業者が自ら売主となり宅建業者でない買主との売買契約において、その目的物の瑕疵担保責任に関し民法の規定するものより買主に不利な特約をしてはなりません。ただし、期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上とする特約は有効です。また、この規定に反する特約は無効です。

 

民法 売主の瑕疵担保責任

買主が善意無過失の場合、かつ契約をした目的を達することができないときは契約の解除をすることができます。契約の解除をすることができない場合は、損害賠償請求のみをすることができます。

 

民法 売主の瑕疵担保責任
瑕疵担保責任の内容

・善意無過失の買主

  1. 契約をした目的を達することができない場合は解除
  2. 損害賠償請求

・契約をした目的を達することができる場合の買主

  1. 損害賠償請求

・悪意の買主(瑕疵について知っていた場合の買主)は責任追及できない。

売主の過失について 売主は過失なく責任を負う(無過失責任)
期間について
  1. 買主が瑕疵の存在を知った時から1年間
  2. 引渡しの時から10年(消滅時効)

 

 

違いを理解する

宅建業法の瑕疵担保責任についての特約の制限と民法の瑕疵担保責任についての違いを見ていきましょう。

宅建試験ではこの違いが問題となりますのでしっかり理解しておきましょう。

 

瑕疵担保責任の内容について

宅建業法では、民法の規定よりも買主に不利な特約はしてはいけません。それでは、「買主は、売主である宅建業者が瑕疵担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」とする特約はどうでしょう。

民法では契約をした目的を達することができない場合は解除することができます。契約の解除をすることができないとする特約は民法の規定よりも買主に不利な特約です。よってこの特約は無効になります。

 

売主の過失について

売主の過失についてはどうでしょう。たとえば、「建物に隠れた瑕疵がある場合でも、売主である宅建業者の責めに帰するものではない場合は宅建業者はその担保責任を負わない」とする特約はどうでしょう。

瑕疵担保責任は無過失責任です。そのため、売主である宅建業者は過失がなくても(責めに帰するものではなくても)瑕疵担保責任を負います。よってこの特約は無効です。

 

瑕疵担保責任を負う期間について

期間について、宅建業法では、引渡しの日から2年以上とする特約は許されています。

民法では買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内、かつ引渡しから10年以内に契約の解除または損害賠償請求をしなければなりません。

この民法の規定では、宅建業者の負担が大きすぎるため、引渡し日から2年以上になっています。

ただし、引渡しの日から2年以上という規定より買主に不利な特約は無効です。そのため、「売主である宅建業者が瑕疵担保責任を負う期間を引渡しから1年とする」という特約は無効です。特約が無効になった場合には、民法の規定が適用され、買主が瑕疵の存在を知った時から1年となります

 

瑕疵担保責任の特約では、買主に有利な特約は有効になります。

たとえば、「契約をした目的を達することができる場合であっても解除することができる」というような特約は買主に有利です。民法では、契約をした目的を達することができる場合は損害賠償の請求のみできるとしているからです。(解除はできない)

また、「瑕疵担保責任を負う期間を3年とする」という特約も買主に有利な特約なので有効です。



 

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