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営業保証金





宅地建物の取引では、大きなお金が動くことが多々あります。

そのため、トラブルが生じお客さんに損害が被ることがあるのです。そういった時のために、宅建業者は営業保証金を供託したり、次で勉強する宅地建物取引業保証協会に加入することが義務付けられています。

 

 

営業保証金制度とは

営業保証金制度は、万が一お客さんに損害を与えるようなことがあった場合に、供託している営業保証金から弁済を受けることができる制度です。

 

営業保証金の額

まず、宅建業者は、あらかじめ営業保証金を供託所に(法務局など)供託します。

その営業保証金の額は

  1. 主たる事務所は1,000万円
  2. 従たる事務所は500万円

たとえば、主たる事務所と支店(従たる事務所)が3つある宅建業者では、1,000万円+500万円×3で2,500万円の営業保証金を供託しなければなりません。

また、この営業保証金は金銭又は国債証券、地方債証券その他の有価証券で供託しなければなりません。

 

国債証券、地方債証券、その他の有価証券で供託する場合

  1. 国債証券は額面金額の100%
  2. 地方債証券は額面金額の90%
  3. その他の有価証券は額面金額の80%

たとえば、主たる事務所を設置して宅建業を営もうとする宅建業者が、地方債証券で営業保証金を供託する場合、額面金額が1,000万円だとするとその90%の金額(900万円)で計算され、あと100万円が必要になります。

 

供託場所

営業保証金の供託場所は主たる事務所の最寄りの供託所です。

主たる事務所、従たる事務所すべての供託金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託します。

 

事務所を新たに設置した場合

宅建業者が事務所を新たに設置した場合は、主たる事務所の最寄りの供託所に追加供託します。

新たに設置した事務所の最寄りの供託所ではありませんので注意しましょう。

 

供託と事業開始の関係

宅建業者は営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ事業を開始してなはなりません。

また、新たに事務所を設置した場合も同様に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ新たに設置した事務所で事業を開始してはなりません。

 

営業保証金の保管替え

たとえば、主たる事務所が移転して、主たる事務所の最寄りの供託所が変わった場合には、移転後の供託所に営業保証金を供託しなければなりません。

この場合、金銭のみで営業保証金を供託している場合と国債証券、地方債証券その他の有価証券を使って供託している場合で保管替えの方法が変わります。

 

営業保証金の保管替えの方法
金銭のみ 遅滞なく、営業保証金を供託している供託所に対し、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に保管替えを請求しなければなりません。
金銭と有価証券 遅滞なく、移転後の最寄りの供託所に新たに供託しなければなりません。
有価証券のみ 遅滞なく、移転後の最寄りの供託所に新たに供託しなければなりません。

 

金銭のみで営業保証金を供託している場合は、保管替えの請求するのに対し、金銭と有価証券、有価証券のみで供託している場合は、供託したまま、移転後の最寄りの供託所に新たに供託しなければなりません。

新たに供託した後、従前の供託所に対し営業保証金の取戻しを請求します。この間は二重に供託していることになります。

 

営業保証金の還付

宅建業者と宅建業に関する取引をした者(還付請求権者)は、その取引により生じた債権(トラブルなどによる損害)に関し、宅建業者が供託している営業保証金から弁済を受けることができます。このことを営業保証金の還付といいます。

 

還付請求権者が受け取ることができる還付の額は、宅建業者が供託している営業保証金の額になります。

たとえば、取引きをした宅建業者が本店と支店2つで宅建業を営んでいる場合は、本店の営業保証金1,000万円と支店の分の500万円×2=1,000万円を足した額の2,000万円までの額から還付を受けることができるということです。

この還付は宅建業者から受けるのではなく、営業保証金を供託している供託所から受ける(還付請求)ことになります。

 

営業保証金の還付の手続きと補充供託

還付の手続きについては、後に出てくる弁済業務保証金との違いを押さえておく必要があります。しっかり把握しておきましょう。

 

営業保証金の還付はまず、還付請求権者が宅建業者が供託している供託所に対し、還付請求を行います。還付金の額は、宅建業者が供託している営業保証金の額の範囲です。

その後、供託所は宅建業者の免許権者に対し、還付が行われた通知をします。

還付によって、供託金が不足するため、免許権者は不足額を供託するように宅建業者に通知をしなければなりません。この通知を受けた日から2週間以内に宅建業者は不足額の供託しなければなりません。その後、不足額の供託をした日から2週間以内にその供託した旨を免許権者に届け出なければなりません。

 

覚えるところがたくさんです!

  1. 還付請求権者が還付請求
  2. 還付を受ける
  3. 供託所は免許権者に還付した旨の通知
  4. 免許権者は宅建業者に不足額を供託すべき旨を通知
  5. 通知を受けた日から2週間以内に不足額を供託
  6. 供託した日から2週間以内に免許権者に対し届出

 

還付請求権者とは

それでは、どんな人が還付を受けることができるのでしょうか。

還付請求権者とは、宅建業に関し取引をした者です。宅建業に関する取引についてのみ営業保証金から還付を受けることができます。そのため、以下のような者は還付を受けることができません。

  1. 宅建業者に融資をして債権を有している銀行
  2. 広告代金債権を有している広告代理業者
  3. 工事代金債権を有する工事業者
  4. 給与債権を有している宅建業の従業者

こういった人は宅建業に関する取引ではないので営業保証金の還付を受けることができません。

宅建試験では具体的な問題が出題されますが、その相手方が宅建業に関する取引をしたのかを見極めて解答しましょう。

 

営業保証金の取戻し

宅建業者が宅建業をやめてしまったりすると、営業保証金を供託する必要がなくなります。

このように営業保証金を供託しておく必要がなくなった場合には、宅建業者は営業保証金を取り戻すことができます。

 

営業保証金の取戻し事由

次のような時には宅建業者は営業保証金を取り戻すことができます。

  1. 免許の有効期間が満了しその効力がなくなったとき
  2. 合併消滅、破産手続開始の決定、解散、廃止により免許の効力がなくなったとき
  3. 免許を取り消されたとき
  4. 一部の事務所を廃止して供託している営業保証金の額が超過したとき
  5. 保管替えにより二重供託になっているとき
  6. 保証協会の社員になったとき

1から4に関しては、その取戻しの際に、還付請求権者に対し6カ月を下らない一定の期間内に申し出るべき旨の公告をし、その期間内に申し出がない場合であれば、営業保証金を取り戻すことができます。

5と6は、公告をすることなく、直ちに営業保証金を取り戻すことができます

 

6は保証協会の社員(社員という言葉の説明は保証協会のところでご説明します。会社の社員とは意味が違いますので気を付けてください)になった場合の話しです。

保証協会に加入すると、保証協会により還付請求権者が保護されます。したがって、二重供託と同じような状態になるので、営業保証金を取り戻しても良いことになっています。

 

また、1から5の場合であっても、取戻し事由が発生してから10年を経過している場合には公告をすることなく営業保証金を取り戻すことができます。

 

とっても細かい知識になるのですが、取戻し事由が発生したときってどんな時でしょう。

平成23年にこのような問題が出題されました。(平成23年宅建試験 問30肢4)

 

宅地建物取引業の廃業によりその免許が効力を失い、その後に自らを売主とする取引が結了した場合、廃業の日から10年経過していれば、還付請求権者に対して公告することなく営業保証金を取り戻すことができる。

 

営業保証金の取戻す場合は、原則として還付請求権者にたいして一定期間内に申し出るべき旨を公告をしなければなりませんが、営業保証金を取りもどすことができる事由が発生した時から10年を経過したときは公告をすることなく取り戻すことができます。
宅建業者は廃業した後でも、取引を結了するまでは宅建業者とみなされます。取引を結了したときが、『営業保証金を取りもどすことができる事由が発生した時』となるため、『廃業の日から10年経過』ではなく、その取引が結了したときから10年を経過したときは公告をすることなく取り戻すことができます。よって本肢は誤り。

 

余裕があれば覚えてください。

 

宅建業者は還付請求権者に対し公告したときは、遅滞なく免許権者に届け出なければなりません。

その後、還付請求権者から還付の申出がなければ、その旨の証明書を免許権者から交付してもらい、供託所に対して取り戻し請求を行います。



 

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