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権利関係の攻略法





権利関係では、民法、借地借家法、区分所有法、不動産登記法を勉強していきます。

この4つの法律のから例年約14問~15問程度出題されています。

その中でも、10問程度が民法です。

 

 

民法の勉強法と対策法

民法は、私たちが生活する上での基本的ルールが書かれた法律です。

その中身は、権利に関することや法律行為(売買、賃借契約など)、親子関係、婚姻、相続といったことです。

宅建資格問題の民法では、難しい言葉を使って問題が出題されます。

今までの法律に触れたことがない人には非常に難解で敷居が高い項目になります。

 

宅建資格ゲッターでは、民法はあきらめます!

でも、勉強はしますよ。知っていなければならないことがたくさんある項目ですからね。

ただ、深く掘り下げては勉強しません。

また、宅地建物取引に深く関係のある項目は勉強しておきます。

宅建資格を所得しようとする皆様なら、宅地建物の取引に関することなら、興味が沸きやすく勉強しやすいと思います。

 

民法の項目で勉強しなければならないこと

民法の項目で勉強する項目は、

  1. 代理
  2. 担保責任・危険負担
  3. 抵当権
  4. 意思表示
  5. 保証・連帯保証
  6. 賃貸借
  7. 使用貸借
  8. 物権変動

です。この項目以外は勉強したければする、というくらいのスタンスでいいと思います。

民法はやんなくて良いっていっときながら、結局8項目もあるのかよ!

って突っ込みも聞こえてきそうですが、この8項目は、不動産の業務にも深く結びつく項目です。

手付や賃貸借などは宅建業法とも深くつながりがあるため、勉強しておかなければ宅建業法の問題で点数を取れません。

 

借地借家法の勉強法と攻略法

権利関係で最も重要で不動産業者で働くなら必ず勉強しておかなければならないのが、この借地借家法です。

借地借家法は、土地建物の賃貸借について、民法では補えない部分を補うために作られた法律です。

土地や建物を賃借するという行為は、どうしても財産を貸す側(賃貸人)が有利になる傾向があります。そのため、土地や建物を借りる側(賃借人)は不利な契約を強いられ泣き寝入りすることになりかねません。

借地借家法では、この賃借人の保護を目的に作られた法律です。

 

借地借家法で勉強すべき項目

  1. 存続期間の違い
  2. 更新の違い
  3. 借地権の対抗要件
  4. 定期借地権・定期借家権

借地借家法で出題される問題は例年2問から3問です。

重要な法律で、中身も濃い項目であるにもかかわらず2問程度しか出題されません。

 

よって問題も濃い問題が出題されます。

どんな問題が出題されるかというと、ズバリ『違い』です。

民法では○○なのに借地借家法では○○といった知識が問われます。

 

たとえばこんな問題

 

【問 13】Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。
  2. 土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
  3. 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
  4. AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。

 

平成20年問13の問題です。

土地を平置きの駐車場として賃借する場合と建物を所有する目的で土地を賃借する場合の問題です。

土地を平置きの駐車場にする場合は、借地借家法の規定は適用されず民法の規定が適用されます。また、建物を所有する目的で土地を賃借する場合は借地借家法が適用されます。

そのため、これら2つの契約では、契約存続期間の違いや、対抗要件の違い、更新の規定の違いなどの知識が問われています。

 

借地借家法の問題では、その他にも細かい知識を問われる問題が多数出題されています。

 

区分所有法と共有

区分所有法について

区分所有法とはマンションに関する法律です。

マンションなどたくさんの人が同じ建物に住んでいれば、当然問題が起きてきます。そのため、あらかじめ、ある程度のルールを作ったのです。

 

1つの建物を共同で所有するためにはある程度のルールが必要です。また、細かいルール作り(規約など)も必要でしょう。こういった、みんなで楽しく生活するための法律が区分所有法なのです。

 

ちなみに、区分所有法と言っていますが正確には『建物の区分所有等に関する法律』といいます。宅建試験ではこの正確な法律名で出題されます。

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか』みたいに。

 

区分所有法で大切な項目

  1. 敷地利用権
  2. 規約の設定・変更・廃止
  3. 管理組合・管理者
  4. 集会・議決権

 

民法の共有について

共有とは、1つの土地や建物を数人で共同して所有することを言います。

たとえば、別荘を3人で共同購入して、みんなで休みの日に使おう!みたいなときです。

でも、共同購入した人たちがいつまでも仲がいいとは限りませんよね。

『あいつはいつもあの別荘を使ってるよ~、俺たちで追い出してやろうぜ』なんて考えるかもしれませんし、『俺、金がなくなったから、あの別荘売りたいんだけど』とか、勝手なことを言い出すやつがいたり、1人が死亡してしまい、その相続人との関係などなど、こんな時は、法律に従って解決します。

 

共有で大切な項目

  1. 共有物の管理(保存行為・管理行為など)
  2. 持分の処分に関すること
  3. 共有物の分割

 

区分所有法と共有の問題は例年2問から3問出題されます。(共有の問題については数年に1度程度)

マンションの取引は不動産の業務でも重要な項目です。しっかり勉強しなければなりません。

 

不動産登記法の勉強法と対策

不動産に関する物権は登記をしなければ、第三者に対抗することができません。(民法第177条)

そのため、不動産登記法にしたがって不動産の登記をすることが大切です。

この登記についての法律の知識を問う項目が不動産登記法の項目です。

 

毎年必ず1問は出題されます。

勉強していれば正解を導くことができる項目ですので、しっかりと勉強しておきましょう。

 

 



 

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