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平成20年宅建過去問 問13



宅建資格ゲッター問題集

 

【問 13】Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。
  2. 土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
  3. 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
  4. AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。

 

G 正解と解説はこちら

 

正解は「4」

 

平成20年宅建過去問 問13のポイント

一時使用目的の土地の賃貸借と建物所有目的の土地の賃貸借の違いが問われています。
解き方としては、一時使用目的の土地の賃貸借は民法で、建物所有目的の土地の賃貸借の場合は借地借家法で考えます。

平成20年宅建過去問 問13の選択肢1の解説

AB間の土地賃貸契約は、一時使用目的の土地の賃貸借のため、借地借家法が適用さないため、民法の規定により、20年を超えることができません。契約で20年以上を定めたときであってもその期間は20年に短縮されます。(民法第604条 )よって誤り。

 

AC間の契約は建物所有目的の土地の賃貸借です。この場合、借地借家法が適用されます。

借地借家法では、借地権の存続期間は30年としています。ただし、これより長い期間を定めれば、その期間になります。(借地借家法 第3条 )契約で存続期間を定めなかった場合は自動的に30年になります。(最低30年ということ)よって誤り。

 

前半部分の一時使用目的の土地の賃貸借、建物所有目的の土地の賃貸借ともに誤り。よって誤り。
ちなみに、50年を上限とする契約は、事業用定期借地権です。

 

事業用定期借地権
非住居用の事業用建物(事務所、店舗など)のみの使用の賃貸借契約は10年以上50年未満。公正証書での契約に限ります。(借地借家法 第23条 )

 

定期借地権
50年以上。公正証書等(公正証書以外でもOK)の書面で契約。(借地借家法 第22条 )

 

建物譲渡特約付借地権
借地権設定者が建物を買い取り、借地権を消滅させる契約。30年以上。書面は不要。(借地借家法 第24条 )

平成20年宅建過去問 問13の選択肢2の解説

前半部分は民法で考えます。賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定することになっています。よって誤り。(民法第619条・617条 )

 

建物所有目的の土地の賃貸借の場合、建物がある場合に限り、借地権設定者が遅滞なく異議を述べないときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなします。(借地借家法 第5条 )

AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがあります。よって正しい。

ちなみに、更新後の期間は、更新の日から10年(借地権設定後最初の更新は20年)、それより長い期間を定めた場合はその期間です。(借地借家法 第4条 )

 

前半部分の一時使用目的の土地の賃貸借の場合は誤り、後半部分の建物使用目的の土地の賃貸借の場合は正しい。よって誤り。

平成20年宅建過去問 問13の選択肢3の解説

AB間の土地賃貸契約はいつでも解約の申入れをすることができます。1年が経過していなくても解約の申入れはできます。また、1年が経過すると、賃貸契約は終了します。(民法第617条 )よって誤り。

 

AC間の契約は存続期間が30年とされていますので、(借地借家法 第3条 )期間終了後、更新されなかった場合に終了します。解約の申入れによって終了ということではありません。よって誤り。

 

前半部分の一時使用目的の土地の賃貸借の場合は誤り、後半部分の建物使用目的の土地の賃貸借の場合は正しい。よって誤り。

平成20年宅建過去問 問13の選択肢4の解説

AB間の契約が書面で行われていたとしても、Bが賃借権の登記をしていなければ、新たな所有者には対抗することができません。(民法第605条 )よって正しい。

 

Cの場合は、賃借権の登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、新たな所有者に対抗できます。(借地借家法 第10条 )よって正しい。

 

前半部分の一時使用目的の土地の賃貸借の場合、後半部分の建物使用目的の土地の賃貸借の場合はともに正しい。よって正しい。

 

ちなみに、一時使用目的の土地の賃貸借の場合も、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、新たな所有者に対抗することができます。

 

一時使用目的の土地の賃貸借で借地借家法が適用される条項(借地借家法 第25条 )
・借地権の対抗力等(借地借家法 第10条 )
・地代等増減請求権(借地借家法 第11条 )
・借地権設定者の先取特権(借地借家法 第12条 )
・第三者の建物買取請求権(借地借家法 第14条 )
・自己借地権(借地借家法 第15条 )
・土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可(借地借家法 第19条 )
・建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可(借地借家法 第20条 )


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