平成20年宅建過去問問9

【問　9】宅地建物取引業者であるＡが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないＢに売却した場合のＡの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

売買契約で、Ａが一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意したとしても、Ａは甲土地の引渡しの日から２年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない。
甲土地に設定されている抵当権が実行されてＢが所有権を失った場合、Ｂが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、ＢはＡＢ間の売買契約を解除することができる。
Ｂが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から１年以内にＡの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、１年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。
売買契約で、Ａは甲土地の引渡しの日から２年間だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Ａが知っていたのにＢに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Ｂは当該損害賠償を請求できる。

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正解は「1」

平成20年宅建過去問問9の選択肢1の解説

Aは宅建業者であり、自ら売主の場合ですから、買主に不利な特約は無効になります。（宅地建物取引業法第40条）

『引渡しの日から２年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない。』ではなく、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内は瑕疵担保責任を負わなければなりません。（民法第570条・566条）よって誤り。

ちなみに、業者が自ら売主の場合でも、瑕疵担保責任の追及期間を2年以上とする特約は有効になります。（宅地建物取引業法第40条）

抵当権等がある場合における売主の担保責任について、所有権を失った買主は、契約を解除することができます。（民法第567条）

また、解除だけでなく、買主が損害を受けていれば、損害賠償請求もできます。よって正しい。

ちなみに、解除、損害賠償請求は買主が悪意でも行使できるとしています。（抵当権等があることを知っていたとしても）

瑕疵を知った時から1年以内に、瑕疵担保責任を追及する意思を明確に告げていれば良いとされています。よって正しい。

自ら売主であっても、引渡しから2年間だけ瑕疵担保責任を負う旨の特約は有効でした。（宅地建物取引業法第40条）

しかし、瑕疵の存在を知っていたのに告げなかった場合はその限りではありません。（民法第572条）よって正しい。

ちなみに、瑕疵担保責任の消滅時効は10年です。