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平成20年宅建過去問 問4



宅建資格ゲッター問題集

 

【問 4】Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
  1. AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
  2. 抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
  3. AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
  4. Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。

 

G 正解と解説はこちら

 

正解は「4」

 

平成20年宅建過去問 問4のポイント

抵当権についての対抗要件についての問題です。

抵当権に対抗するためには、借地権の登記が必要なのか、その時期などを問われています。

 

平成20年宅建過去問 問4の選択肢1の解説

物上代位 はすることができます。(民法第304条 )
しかし建物賃貸借契約を解除することはできません。(民法第540条・民法第541条 )よって誤り。

 

(解除権の行使)
第五百四十条  契約又は法律の規定により当事者の一方が解除権を有するときは、その解除は、相手方に対する意思表示によってする。
2  前項の意思表示は、撤回することができない。

 

(履行遅滞等による解除権)
第五百四十一条  当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。

 

物上代位は抵当権だけではありません。その性質は、質権や先取特権などの担保物権にも共通します。

 

抵当権の性質
・物上代位性
・不可分性
・随伴性
・不従性

平成20年宅建過去問 問4の選択肢2の解説

短期賃貸借制度は平成16年4月1日の民法改正によって廃止されています。本肢では平成20年4月1日とあるので、短期賃貸借制度は適用されません。(平成16年4月1日前の賃貸借契約の場合は短期賃貸借制度が適用され、原則、抵当権者に賃貸権を対抗することができます。)

 

賃貸権が対抗できるかどうかは、抵当権設定登記の前なのか後なのかによって決まります。(民法第177条 )

しかし、抵当権者に対抗できない場合(本肢のような場合)でも、6ヶ月を経過するまでは使用することができます。(民法第395条1項 )

 

これによって、本肢で『賃借する権利があると主張することができる。』とありますが、このような主張はすることはできません。よって誤り。

平成20年宅建過去問 問4の選択肢3の解説

抵当権の順位は抵当権が設定された登記の順で決まります。よって、このままでは、Eは債権回収ができません。(民法第373条 )
しかし、抵当権の順位の変更(民法第374条1項 )や抵当権の順位の譲渡、放棄(民法第376条 )によって債権回収ができます。よって誤り。

 

抵当権の順位の変更の場合
BE間で抵当権の順位の変更が行われると、まず、Eに1,000万円の配当が行われ、次にBが残りの500万円を受け取ります。(Bの債権の残りの1,500万円は無担保債権となります。)

 

抵当権の順位の譲渡の場合
BがEに抵当権の順位を譲渡すると、まずEに1,000万円の配当を受け、次にBが500万円を受け取ります。(Bの債権の残りの1,500万円は無担保債権となります。)

 

抵当権の順位の放棄の場合
順位の放棄が行われると、BE間の順位は同順位となり、債権は比例配分されます。BとEはそれぞれ2/3と1/3ずつの配当を受けることになるので、Bは1,000万円、Eは500万円の配当を受け取ることができます。この場合Eは、債権の全額を回収することはできません。(Eの債権の残りの500万円は無担保債権となります。)

平成20年宅建過去問 問4の選択肢4の解説

Cは賃貸権の引渡しを受けているので、対抗要件を満たしています。建物賃貸人が引渡しを受けていれば、建物の所有権が移転しても、賃貸人の地位も当然に譲受人に移転します。(借地借家法 第31条 )

 

民法では登記がある賃貸権に対抗力が生ずるとありますが(民法第605条 )借地借家法では、登記できない場合に対して、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときであれば譲受人に対抗することができます。(借地借家法 第10条 )


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