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平成23年宅建過去問 問37



宅建資格ゲッター問題集

 

【問 37】宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 当該契約の締結に際し、BがA社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Bは、A社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
  2. 当該契約の締結に際し、A社がBから代金の額の10分の2の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の2の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
  3. 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の1とする旨の特約を定めることができる。
  4. 当該契約において、Bが瑕疵担保責任に基づく請求をすることができる期間として、Bが瑕疵を発見した時から2年間とする旨の特約を定めることができる。

 

G 正解と解説はこちら

 

正解は「1」

 

平成23年宅建過去問 問37の選択肢1の解説

宅建業者が自ら売主となる契約について手付は常に解約手付として扱われます。(宅地建物取引業第39条2項)また、主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができます。(民法第557条)

本肢では、買主Bは履行に着手していますが、宅建業者Aはまだ履行に着手していません。相手方が履行に着手していなければ、Bは支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができます。よって誤り。

平成23年宅建過去問 問37の選択肢2の解説

工事完了後の完成物件の場合、宅建業者が自ら売り主となる契約において、受領しようとする手付金の額が代金の額の10分の1を超える場合または1,000万円を超える場合は手付金等の保全措置を講じた後でなければ受領することができません。

本肢では10分の2の手付金を受領する場合ですので、手付金等の保全措置を講じなければなりません。よって正しい。

平成23年宅建過去問 問37の選択肢3の解説

宅建業者が自ら売り主となる契約において、損害賠償の予定額と違約金の額を合わせて10分の2を超える定めをしてはなりません。(宅地建物取引業法第38条)したがって『これらを合算した額について代金の額の10分の1とする旨の特約』は定めることができます。よって正しい。

平成23年宅建過去問 問37の選択肢4の解説

宅建業者が自ら売り主となる契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法の規定するものより買主に不利となる特約をしてはなりません。(宅地建物取引業法第40条)民法の規定では、買主が瑕疵の事実を知った時から(瑕疵を発見してから)1年以内であれば、契約の解除又は損害賠償の請求することができるとしています。(民法第665条3項 第571条)

本肢では、これよりも買主に有利な特約(瑕疵を発見した時から2年間)としていますので、この特約は有効です。よって正しい。


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