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平成20年宅建過去問 問2



宅建資格ゲッター問題集

 

【問 2】所有権がAからBに移転している旨が登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
  1. CはBとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、甲土地の真の所有者はAであって、Bが各種の書類を偽造して自らに登記を移していた場合、Aは所有者であることをCに対して主張できる。
  2. DはBとの間で売買契約を締結したが、AB間の所有権移転登記はAとBが通じてした仮装の売買契約に基づくものであった場合、DがAB間の売買契約が仮装であることを知らず、知らないことに無過失であっても、Dが所有権移転登記を備えていなければ、Aは所有者であることをDに対して主張できる。
  3. EはBとの間で売買契約を締結したが、BE間の売買契約締結の前にAがBの債務不履行を理由にAB間の売買契約を解除していた場合、Aが解除した旨の登記をしたか否かにかかわらず、Aは所有者であることをEに対して主張できる。
  4. FはBとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、その後AはBの強迫を理由にAB間の売買契約を取り消した場合、FがBによる強迫を知っていたときに限り、Aは所有者であることをFに対して主張できる。

 

G 正解と解説はこちら

 

正解は「1」

 

平成20年宅建過去問 問2のポイント

所有権移転の問題では、だれがだれに何を移転して権利を得ているのか、A、B、Cといった記号で示されるため複雑になってしまいます。

こういった問題では、売り主Aや買い主Bといったように頭の中で読み替えるか、問題文に売A、買Bと記入して問題を解くと理解しやすくなるでしょう。

平成20年宅建過去問 問2の選択肢1の解説

Bは書類を偽造して移転登記を行っており、無権利者です。無権利者に甲土地を譲り受けたCも無権利者となり、Aは登記がなかったとしても、第三者Cに対抗できます。よって正しい。

 

登記の公信力
不動産売買で登記を信じて物件を手に入れても、その登記名義人が真の所有者とは限らないということがあります。真の所有者だと信じて不動産を買ったとしても他に真の所有者がいれば、それは真の所有者の不利益になってしまいます。不動産売買では登記を閲覧するだけでは不十分なのです。

 

その他の第三者に対抗できる例
・不法占拠者
・不法行為者
・無権利者
・背信的悪意者
・詐欺や強迫により登記を妨げた者

平成20年宅建過去問 問2の選択肢2の解説

AとBの所有権の移転は虚偽表示です。よってAとBの所有権移転は無効です。

よってAはBに対して無効を主張できます。しかし、善意の第三者Dには無効を主張できません。(民法第94条 )よって誤り。

 

Dは善意でありさえすれば、過失(善意有過失)があったとしても、また登記を得ていなくても、AはDに無効を対抗できないとされています。

平成20年宅建過去問 問2の選択肢3の解説

BE間の売買締結前にAB間の売買が解除されているということは、BE間の売買契約締結は解除後ということになります。

たとえば、制限行為能力者の契約の取り消しや強迫による取り消しの場合、解除前であれば、善意の第三者には対抗できます。
しかし、解除後の場合は、Bを起点としてAの解除による所有権の復帰と第三者Dの売買契約との二重譲渡の関係にあると考えます。したがって、先に登記を得た方が所有権を主張することができるということになっています。

本肢では、『Aが解除した旨の登記をしたか否かにかかわらず、』とあるので、登記を得ていない場合は、Eに対して主張することができません。よって誤り。

 

解除後は登記で決まる!
・適法に解除した場合
・制限行為能力者の解除
・詐欺による解除
・時効取得完成後
の所有権主張は登記で決まります。
強迫の場合は後でも前でも被害者が保護されます。

平成20年宅建過去問 問2の選択肢4の解説

強迫の場合、Aは第三者Fが善意であろうと悪意であろうと所有権を主張できます。(民法第96条 )よって誤り。

 

借地権や抵当権などの場合
この場合も所有権と同じで、Aは善意の第三者Fに対して、詐欺の場合は対抗できないが、強迫の場合は対抗できる

CがAを強迫または詐欺によって、Bと売買契約をさせた場合。
強迫・詐欺問題 宅建過去問
この場合も同じで、Bは第三者とみなし、AB間の契約はBが善意の場合、詐欺の場合は取り消せないし、強迫の場合は取り消すことができます。

 

取消権はいつまでか
強迫・詐欺による取消権は20年で時効消滅します。制限行為能力者の取消権も同じ(民法第126条 )

近年このような問題は出題頻度が少なくなってきています。

しかし確実に理解していないといざという時に回答できません。

しっかり理解しておきましょう。


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