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平成21年宅建過去問 問10



宅建資格ゲッター問題集

 

【問 10】Aを売主、Bを買主として甲土地め売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. A所有の甲土地にAが気付かなかった瑕疵(かし)があり、その瑕疵については、Bも瑕疵であることに気付いておらず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Aは瑕疵担保責任を負う必要はない。
  2. BがAに解約手付を交付している場合、Aが契約の履行に着手していない場合であっても、Bが自ら履行に着手していれば、Bは手付を放棄して売買契約を解除することができない。
  3. 甲土地がAの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、AB間の売買契約は無効である。
  4. A所有の甲土地に抵当権の登記があり、Bが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Bは当該請求の手続が終わるまで、Aに対して売買代金の支払を拒むことができる。

 

G 正解と解説はこちら

 

正解は「4」

 

平成21年宅建過去問 問10の選択肢1の解説

売主は、瑕疵について善意無過失であっても、瑕疵担保責任を負う必要があります。また、買主は売買において隠れた瑕疵があることを知った時から1年以内に、契約の解除又は損害賠償の請求をすることができます。(民法第570条 ・第566条3項 )よって誤り。

 

ちなみに、民法上では、担保責任を負わない旨の特約をすることができます。ただし、瑕疵などを知っていながら告げなかったときはこの限りではありません。

宅地建物取引業法では、瑕疵担保責任を負わないという特約は、買主保護の考えにより、無効になります。また、瑕疵担保責任の追及期間を引渡しより2年以上の期間内にするという特約は有効です。ただし、新築の場合はこの限りではありません。

平成21年宅建過去問 問10の選択肢2の解説

買主が売主に手付を交付している場合、売主(当事者の一方)が履行に着手していない場合であれば、買主が自ら履行に着手している場合であっても、買主は手付を放棄して売買契約を解除することができます。(民法第557条 )よって誤り。

(最高裁判例より )

平成21年宅建過去問 問10の選択肢3の解説

他人の所有地である場合でも、売買契約は有効です。この場合、売主はその権利を取得し買主に移転する義務を負います。(民法第560条 )よって誤り。
(最高裁判例より )

 

ちなみに、売主がその売却した権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は契約の解除をすることができ、買主がその買い受けた権利が売主に属しないことを知らなかった場合は損害賠償の請求をすることができます。(民法第561条 )

平成21年宅建過去問 問10の選択肢4の解説

買い受けた不動産について抵当権の登記があるときは、買主は、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができます。(民法第577条1項)よって正しい。
買い受けた不動産について先取特権又は質権の登記がある場合も準用されます。


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