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平成21年宅建過去問 問12



宅建資格ゲッター問題集

 

【問 12】A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住の目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借契約を解除できる。
  2. 期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。
  3. Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張することができるのに対し、Cは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。
  4. Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はBの相続人に相続されるのに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はCの相続人に相続されない。

 

G 正解と解説はこちら

 

正解は「2」

 

平成21年宅建過去問 問12の選択肢1の解説

賃貸借契約においても使用貸借契約においても、無断で建物を転貸し収益を上げることはできません。その場合は、どちらも貸主は契約の解除をすることができます。(民法第612条 ・第594条 )
ただし、賃貸借契約において、賃借人の行為が賃貸人に対する背信的行為 と認めるに足らない特段の事情があるときは、賃貸人は契約を解除することができません。(最高裁判例より )よって正しい。

 

背信的行為とは

背信とは、「信頼や約束を裏切ること。信義にそむくこと」となっています。
背信的行為とは、信義にそむくおこないの事の意味で使われています。

平成21年宅建過去問 問12の選択肢2の解説

賃貸借契約では、期間を定めなかった場合、各当事者はいつでも解約の申入れをすることができます。(民法第617条 )ただし、賃貸人による賃貸借の解約の申入れは、正当な事由があると認められる場合でなければできません。(借地借家法 第28条 )

 

使用貸借契約では、きかんを定めなかった場合、借主が、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したとき、貸主は直ちに返還を請求できます。

また、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければなりません。
ただし、当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができます。(民法第597条 )

 

本肢では、『AはCに対していつでも返還を請求できる』としていますが、いつでもではありません。よって誤り。

平成21年宅建過去問 問12の選択肢3の解説

建物賃貸借契約の場合は、建物賃貸権の登記若しくは、登記がなくても建物の引渡しがあったとき、その後その建物について物権を取得した者に対し対抗できます。(借地借家法 第31条 )
使用貸借の場合は、貸主と借主の間でしか効力を持たないため、新たな所有者に対して対抗することができません。よって正しい。

平成21年宅建過去問 問12の選択肢4の解説

賃貸借契約では、賃借人が死亡しても賃借権は賃借人の相続人に相続されます。また、相続人がいない場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継することができます。(借地借家法 第36条 )
使用貸借の場合は、借主が死亡するその効力は失われます。(民法第955条)よって正しい。


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