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平成21年宅建過去問 問37



宅建資格ゲッター問題集

 

【問 37】自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、Bとの間における建物の売買契約(代金2,000万円)の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。
  2. AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの往宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。
  3. Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その4日後に、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。
  4. Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契釣(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の割賦金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。

 

G 正解と解説はこちら

 

正解は「3」

 

平成21年宅建過去問 問37の選択肢1の解説

宅地建物取引業者は、自ら売主となる売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはなりません。これに違反する特約は、代金の額の10分の2を超える部分について無効です。
本肢では、『損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない』としていますが、代金の額2,000万円の10分の2は400万円です。
本肢の場合、手付金として100万円の受領を予定していますが、手付金とは別に、損害賠償の額と違約金を合算した額が代金の額の10分の2まで定めることができます。(宅地建物取引業法 第38条)よって誤り。

 

ちなみに、売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2をこえる額の手附を受領してはいけません。(宅地建物取引業法 第39条)

平成21年宅建過去問 問37の選択肢2の解説

宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して手附の受領をしたときは、その手附がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約を解除することができます。また、この規定に反する特約で買主に不利なものは無効です
本肢は『金融機関からBの往宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした』としていますが、住宅ローンの承認が得られた後であっても、当該宅地建物取引業者が履行に着手していなければ、手附を放棄して契約の解除ができます。
そのため、この特約は買主に不利なものと考えられます。規定に反する特約で買主に不利なものは無効です。(宅地建物取引業法 第39条)よって誤り。

平成21年宅建過去問 問37の選択肢3の解説

申込者等が当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、クーリングオフによる当該契約を解除することはできません。
しかし、本肢では『Aは、当該宅地をBに引き渡していないとき』ということなので、宅地建物取引業者は、クーリングオフによる契約の解除を拒むことはできません。(宅地建物取引業法 第37条の2第1項2号)よって正しい。

平成21年宅建過去問 問37の選択肢4の解説

宅地建物取引業者が自ら売主として宅地又は建物の割賦売買を行う場合、当該割賦売買に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまでに登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければなりません。この場合、代金の額の10分の3をこえる額の金銭の支払を受けていない場合にあっては、代金の額の10分の3をこえる額の金銭の支払を受けるまでに履行しなければなりません
本肢では、『1,500万円の割賦金の支払を受けるまでに』となっていますが、代金の額の10分の3である900万円の支払を受けるまでに履行しなければなりません。(宅地建物取引業法 第43条1項)よって誤り。


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